小心购买境外物业

2016-09-22

地监局在今年首8个月内,共接获15宗有关境外物业的投诉,较去年同期的两宗大幅增加,大部份个案涉及英国楼盘,而当中更有8宗涉及同一英国楼盘。由于纯粹处理境外物业交易并不需向地监局领取牌照,而局方只能处理涉及持牌代理的投诉,笔者怀疑出现问题的交易不止此数,希望在此提醒消费者,在决定购买境外物业前,务必三思而后行。

在一般情况下,纯粹处理境外物业交易的代理工作并不属地监局的规管范围;然而,因为本地楼市成交萎缩,不少持牌地产代理积极拓展其他物业交易,例如境外物业,假如处理不当,对代理和消费者都有风险。笔者和同事不时提醒业界,在参与这些并不熟悉的销售活动时,必须小心避免向消费者作出任何误导。

境外物业吸引消费者之处,除了售价较本地物业容易负担外,可能还有一些声称的高回报「保证」。但现实是,随时变成烂尾收场。消费者不应仅靠中介或卖方所提供的文件资料、甚或只是网页便决定购买,最好能对物业本身作深入了解,如亲身到所在地视察,了解清楚发展商背景、物业周边环境及交通配套。另外,亦要了解当地对境外人士购买、转售或出租物业的规管及税制,最好征询熟悉当地法律的独立法律意见。始终置业是一项重大及长远的投资,买入后还要悉心打理。若然对当地情况了解不足,出现期望落差亦相对较大。境外楼盘出现问题时,更有可能需要在当地兴讼。

同样,对地产代理来说,推销一些远在他方的物业,倘若随便靠单张广告或网页资料,再加些一知半解的话,很容易造成失实陈述,不但声誉受损,连累公司做本地生意也受影响,甚至会面临被受损的买家法律申索。

笔者接触不少地产界人士,了解到对比不少地方来说,香港对销售楼盘的规管其实不错,加上现在有《一手住宅物业销售条例》,购买本地楼花较有保障;相反,境外物业无论在市场或规管方面,都可能与香港的情况有颇大分别,消费者在香港的置业经验和知识,未必足以应付境外交易,同样,中介对有关楼盘及当地法例认识多少也难免成疑。

无可否认的困局是,境外物业不受香港法例规管,本地机构也无法执行当地法例,故即使买卖涉及本地持牌地产代理,局方在处理时也面对困难,一方面在调查及取证方面有一定难度,另一方面因为牵涉不同地区或国家的法规,以及多个不同持份者(例如发展商、当地中介或代理),其中所涉及的问题十分复杂和广泛。消费者也应留意,局方不能规管任何卖方(不论本地或境外),假如有关楼盘烂尾,局方也无法协助消费者追讨赔偿。

笔者再次向消费者呼吁,在决定作任何跨境交易前,应衡量清楚所涉风险;同样地,持牌地产代理在决定参与销售境外物业前,也应三思及谨慎言行,倘若在销售过程中因操守问题(如失实陈述)而被投诉,地监局亦会作出跟进。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁