慎防估价不足

2017-04-21

自今年初,香港楼市初现小阳春,多个新盘销情畅旺,连带二手住宅楼宇的呎价也持续攀升,一些屋苑的呎价更创下历史新高。由于升势过急,部分单位或因而导致银行估价不足,消费者必须注意当中风险。

笔者经常在不同场合提醒消费者,置业是一项长远及涉及巨额金钱的交易,准买家拟在作出购入物业前做好财务预算,并要为心仪的单位先进行估价。坊间有许多银行均提供免费的网上物业估价服务,准业主可先行在网上估价,以作参考。

然而,物业的估价涉及多个因素,包括物业位置、楼层、景观及状况等,不能一概而论;而银行在审批按揭贷款时,也会一并考虑申请人的财务状况,不同银行的准则、优惠及按揭条款等亦有所不同,买家宜多作比较。

一般而言,银行会根据申请人的每月入息及收入来源以评估其还款能力,有稳定工作及固定收入的人士,申请按揭较为顺利。此外,申请人的信贷记录亦属银行考虑的因素,值得留意的是,如申请人同时是其他贷款者的担保人或同时持有另一所物业,银行审批按揭时或会比较谨慎。

另外,银行为自用物业及作投资的物业所提供的按揭条件是有差别的。假如买家购入连租约的单位,可申请的按揭贷款额一般会较自用物业为低。而负责维持银行体系稳定的金融管理局,亦可能因应楼市气氛而调整物业按揭贷款的最高按揭成数。因此,准买家在买楼前应先向银行查询最多可获批的贷款额,以确保在获贷款后须缴付的楼价余款仍在个人可负担的范围之内。

至于地产代理在处理物业买卖时,是不可向准买家就物业按揭贷款,例如可获批多少贷款及贷款条款等事宜上作出任何保证的,而应建议客户直接向贷款机构或银行查询。过去曾有准买家投诉地产代理向其保证能取得某特定成数的按揭贷款,结果却因为银行批出的金额远低于代理保证的成数,因而被逼挞订的个案,因此,作为地产代理应小心行事。

顺带一提,消费者在作出置业预算时,除了要支付楼价外,应预留部分资金作为购入物业后的相关费用,包括:印花税、地产代理佣金、律师费及装修费等。

其实,倘若消费者在购入物业前衡量清楚个人的负担能力,预先向银行查询按揭安排;地产代理则谨慎行事,避免作出任何有关按揭的失实陈述,自然能减少出现不愉快的结果或不必要的争拗。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

(刊载于「信报网站」)