投资非住宅物业要留神

2017-07-20

近年不少市民的投资兴趣转向非住宅物业市场,在买卖或租赁此类物业时,却有不少要考虑的地方。

对大部份买家或租客而言,物业的面积可能是他们作出购买或租赁决定的其中一个关键因素。但市场上描述非住宅物业楼面面积的方式五花八门,例如实用面积、建筑面积、可出租面积、内部楼面面积等;然而,任何非住宅物业楼面面积的描述均没有统一或普遍采纳的定义,而实用面积的统一定义亦仅适用于住宅物业。

因此,准买家或租客应尽可能亲自视察相关物业并自行度尺,并向地产代理查询他们所提供的楼面面积资料是否经由合理来源取得,或是基于恰当的根据下才提供的(例如:测量师报告、发展商拟备的售楼说明书、经批准的建筑图则、非住宅物业的首份买卖协议或首份转让契等)。倘若地产代理向客户表明该楼面面积的资料是未经核实的话,有关广告若提及楼面面积的资料亦应印有「未核实」的字样。

此外,消费者应同时留意有关物业的许可用途。一般而言,楼宇的占用许可证(俗称「入伙纸」)会概括列明该楼宇及其不同部分的许可用途。倘若业主在楼宇落成后有意更改某些部分用途,可能需要向建筑事务监督申请。未经批准变更物业许可用途,有可能导致物业业权欠妥,以及政府可收回土地权。为了解物业的许可用途,消费者宜查看相关的入伙纸。

除入伙纸外,有关的政府批地书及/或楼宇公契亦可能载有用途限制的条文。但假如物业的入住许可证尚未发出,或消费者有意将物业作特定用途(例如餐厅、食物制造厂等),消费者应先寻求法律或专业意见。

再者,倘若物业有阁仔或阁楼而有关入伙纸并未显示该物业附有阁仔或阁楼,即表示该阁仔或阁楼的合法性存疑。笔者提醒大家,购买或租赁涉及违例建筑工程的物业具有一定风险,包括:政府有机会行使收回土地权、物业的安全问题、银行拒绝就购买该物业提供融资等。因此,消费者在作出购买或租赁决定前,务必留意。

目前,购买未建成楼宇内的非住宅物业或楼宇内未完成分间的非住宅物业(俗称「劏铺」或「劏场」)作投资工具日趋普遍。在订立这类买卖协议前,买方大多没有机会视察相关物业;在某些情况下,即使在支付楼价的余款后,买方亦没有机会实地视察。因此,笔者建议大家先仔细参阅由卖方所提供的售楼说明书、楼面平面图及价单等,考虑清楚自身的购买目的、经济能力及可否取得银行贷款后,方作出购买决定。

地监局日前便就买卖或租赁非住宅物业向业界发出一份新的执业通告,并向业界商会代表简介通告重点,希望为业界提供执业指引,同时进一步保障消费者权益。新执业通告涵盖楼面面积资料、许可用途、提供物业资料、阁仔及阁楼,以及未建成楼宇内的非住宅物业或楼宇内未完成分间的非住宅物业等范畴。新执业通告将于今年10月1日正式生效,欢迎消费者到监管局网页(www.eaa.org.hk)查阅。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

(刊载于「信报网站」 )