租屋细节要留神

2017-08

日前有工业大厦发生夺命火灾,肇事单位怀疑未经批准被分间成多个劏房住宅单位,情况令人关注。虽然租屋看似比买楼简单,但物业租赁其实也有不少魔鬼细节。

相信不少市民都知道部分物业设有用途或出租限制,例如公屋单位不可出租,而资助出售房屋计划辖下的单位,以居屋为例,因受《房屋条例》所限,未解除转让限制前亦不得出租。

有时同一座大厦内的单位的用途限制亦可能会有不同。即使物业改装成设备齐全的住宅单位,但假如改动工程未符合逃生途径及耐火建造的安全标准,亦有机会危害自身安全。另外,假如该大厦或单位并非容许住宅用途,用作自住或租予他人居住更有可能触犯法例。

因此,在落实租约前,应向地产代理查问清楚物业的出租或用途限制。准租客亦可自行查阅土地查册记录,了解心仪单位是否需要解除转让限制才可出租;或预先查阅物业的入伙纸、大厦公契或政府租契,厘清物业的许可用途。

此外,违例建筑在劏房或唐楼较为常见,而租住涉及违例建筑工程的物业有一定风险。除了物业潜在的消防和结构安全问题,政府亦有机会行使收回土地或封闭物业,租客可能因而蒙受精神和金钱损失。

另一方面,租屋人士可能会选择合租或分租单位以减轻租金负担,甚至有租客会将自己租住的物业分租予其他租客。笔者在此提醒租客,在签署分租租约前,需审视原业主与原租客之间的租约有否分租限制或须否预先取得原业主的同意;而分租租约的条款亦不可和原业主及原租客的租约条款有所冲突。租客更要特别留意租期、差饷及管理费安排、保养维修等条款细节。

笔者亦留意到,一些大专交流生或非本地学生,会选择大额预缴租金,甚至一次过缴清整年租金,以争取租金优惠,但此类安排得承担不少潜在风险。另外,倘若物业有尚未解除的按揭,而业主未获银行同意便出租单位,日后业主一旦断供而银行没收出租单位的话,租客将无权继续租住,并可能无法讨回按金。

为保障自身利益,租客应时刻保持警觉,经仔细考虑后始作承租决定。地产代理监管局早前出版的《非本地学生在香港租屋指南》,或有助非本地学生了解在港租住物业时应留意的要点。市民亦可浏览地监局网页,掌握更多有关物业租赁的资讯。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

(刊载于「信报网站」)