买外地楼宜经有牌代理

2018-01-29

处理境外物业的销售绝不容易,与香港熟悉的本地物业交易可以有很大差异。最近监管局就向持牌地产代理发出一系列新指引,为求使他们向消费者提供更佳服务。事实上,购买境外物业有一定风险,笔者认为最好还是透过持牌地产代理购买,起码他们受到监管,买家有一定的保障。

事实上,香港人购买的境外物业遍布世界各地,而各地对境外买家购买物业的规管及税制或有不同,加上很多时他们所购买的都是未建成的物业,买方没有机会视察物业,对发展商的背景及财政状况又了解不足,导致购买境外物业往往涉及复杂的问题。

去年全年,地监局共接获11宗有关持牌地产代理销售香港境外物业的投诉,而2016年全年则接获22宗,相比起一般来讲全年大约400多宗的总投诉数字来说,涉及境外物业的投诉数字比例依然偏低。而这些投诉中,主要涉及俗称「烂尾」的未建成物业,以及误导物业资料等。

根据目前法例,任何人士倘若纯粹处理香港以外地方的物业,并在其所有信件、账目、收据、单张、小册子及其他所有文件及广告中,清楚述明其本人并无持有或取得处理香港物业的牌照,则可获豁免领取或拥有地产代理牌照及营业员牌照。此外,物业发展商或当地中介机构也不在监管局规管范围之内。因此,透过这些没有领牌照的销售人士购买境外物业的话,监管局也爱莫能助。

话虽如此,考虑到有愈来愈多的持牌地产代理参与境外物业的销售,而他们在销售这些物业时的操守是受到地监局所规管,因此本局于去年12月发出一份新的执业通告,就有关处理境外未建成物业销售时的妥善执业方式及措施向持牌人提供指引,藉以提高业界的专业水平。

指引内容广泛,包括要求持牌地产代理需要就卖方及有关物业取得尽职审查报告,并取得由物业所在地执业律师发出的法律意见,当中包括根据该境外未建成物业所在地的法律,境外买家购买、转售、出租或按揭境外未建成物业是否有任何形式的限制等;同时,通告对持牌人发出广告的内容,以至向买方提供的销售资料单张都有一系列的要求。通告将于今年4月1日生效。

这份执业通告当然不可能解决购买境外物业可能发生的所有问题。没有领取地监局牌照的销售人士或者物业的发展商,均并非该局的管辖范围;然而,笔者希望消费者留意,并无领取地监局牌照的人士,他们销售境外未建成物业是不受该局规管;反之,持牌的地产代理受到该局规管,需要依循地监局今次发出的指引行事,行事操守有一定的要求,亦拥有一定的专业水平。因此,笔者认为,倘若要购买外地物业,最好还是透过持牌地产代理。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

刊载于「信报网站」 )