按揭前要全方位计数

2018-07-25

笔者工作的地产代理监管局,过去不时有收到关于地产代理误导客人按揭资料的投诉,笔者发现此类型的投诉近期似乎有增加趋势,而且不仅限于一手住宅物业,即使其他物业的买家,也有可能因为按揭不成功或不足而引起损失。

其实,买家即使真的能按揭成功,也未必一定代表可安枕无忧,最近笔者看过不少传媒报道,不少首次置业的买家,透过坊间所谓「呼吸Plan」(意即有呼吸的人士都可获审批)的高成数按揭购入一手住宅物业,引发一些评论担心两至三年后优惠完结后这批买家的还款负担。

首先,笔者对于这些按揭计划是否真的「有呼吸的人都可获审批」抱有怀疑态度;其次,每个按揭计划的条款均有不同,即使买家可以获批按揭,利息的计算及优惠的多少以至供款期长短都可能因应申请人的个别情况有所分别。而买家是否选择这些所谓「呼吸Plan」,绝对需要慎重考虑,尤其是自己的长远供款及抗压能力。如果买家已计清计楚,仍然选择「入场」,其实也无可口非。

然而,笔者希望提醒买家,即使买家为求「上车」不顾一切,也要留意不是所有物业都可以获贷款机构提供高成数按揭,即使是一手住宅物业也一样,而且买家本身的财务状况及信贷纪录,也可能会影响贷款机构审批的结果。

举例说,早前有一对准买家夫妇由一位地产代理安排视察一个住宅物业,之后便订立临时买卖协议。订立临约前,该地产代理向他们表示银行估价会高于成交价,同时更声称他们可获得相等于楼价八成的按揭贷款。

结果,数间银行对该物业的估值仅达楼价的85%左右,而且因为买家购买该物业是用作收租,故提供予他们的按揭贷款亦仅为楼价的五成而已。可想而知,该对买家夫妇只好取消交易,同时向监管局作出投诉,最后该地产代理被局方纪律处分。

其实,传媒不时都有报道,有买家因为按揭不足而被逼取消交易及遭没收订金,笔者再三希望提醒市民,要得知自己能否「上会」,必须要计清计楚自己的财务状况,而且也要留意,即使楼价走势向上,自己财务条件又属良好,也有可能因为物业的质素影响而造成按揭不足,例如一些所谓「另类物业」或者「凶宅」,便有可能因估价不足而只批出较低的贷款金额,甚至不获审批按揭。

同时,正如上述的投诉个案,物业是否用作自住,抑或用作投资收租,也是贷款机构会考虑的因素。所以,当中牵涉的变量实在太多,试想像地产代理与你仅仅数面之缘,对你的财务、信贷及家庭状况所知极为有限,难以将所有变量计算在内,因此他向你提供的按揭资料,实在只能是一般而言的普遍情况,也即是仅供参考而已。要得到安心保证,最好还是亲自向银行或贷款机构查询,然后才作出购买决定,缴付订金。

地监局过去曾就着按揭问题举办大型公开讲座「置业按揭精明眼」,席间有银行代表及测量师分享影响按揭审批及估价的因素,读者不妨到监管局重温相关短片,增加对这题目的认识。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

刊載於「信報網站」 )