代理须解释临约条款

2013-12-31

在住宅物业的租赁中,地产代理一般会同时代表业主及租客,协助双方订立临时租约,并安排租客缴付订金。 《地产代理条例》规定,如业主及租客没有律师代表,地产代理在安排订立临时租约之前,必须向双方解释临时租约的每项条文的涵义。如客户有不明白之处,代理应建议客户寻求法律意见。

一名地产代理在一次租赁交易中为业主及租客双方行事,并安排业主和租客订立临时租约。租客在缴付订金后改变主意,决定放弃租用这个物业,业主因此没收其订金。但该名地产代理向业主声称,他可按行业惯例向业主索取一半订金。业主就此向其他地产代理查询,并细阅临时租约,发现自己毋须因为交易告吹而与地产代理摊分没收的订金,遂向监管局作出投诉。

个案中的业主没有律师代表,但该名地产代理在安排业主与租客订立临时租约之前,没有向业主解释清楚临时租约内每项条文的涵义,尤其是有关违约及违约一方需支付双方佣金的条款,违反了《地产代理条例》的规定。再者,该名地产代理无理向业主要求摊分订金,令行业信誉受损,违反了监管局发出的《操守守则》,因而被监管局纪律处分。

地产代理协议内的附表内有订明,如交易(包括买卖和租赁)的双方并非基于买卖合约或租契的条文而共同取消交易,客户须向代理支付佣金。然而,协议内并没有订明如果交易是因为其中一方违约而取消,则应该由哪一方支付代理佣金。有关条文一般会在临时买卖协议或临时租约内列明,消费者在立约时要留意有关条款。