核实当事人的法律行为能力

2015-06

一名地产代理在一宗物业交易中为买卖双方行事,其中买方是一对母子。

该代理安排买卖双方订立临时买卖合约(临约)。数日后,该对母子表示,希望能删除母亲的名字作为买方。由于卖方亦表示同意,于是,该名代理便安排双方修定临约,令该名母亲的儿子成为物业的唯一买方,但原来这名儿子当时却未满18岁。

卖方的律师发现后,多次要求买方在正式买卖合约中加回任何成年人的名字,但买方仍然拒绝。最后交易告吹。

事实上,作为一个专业的地产代理,理应明白法律保护未成年人(即未满18岁者)不会因其未成年而轻率订立合约而带来任何后果,故合约可因签署人是未成年而被宣告无效。因此,作为处理物业转让的基本步骤之一,地产代理应以立约当事人之身分证明文件来核对其年龄,以确保当事人是拥有可订立合约的完全法律行为能力的成年人,才安排当事人签署临约。

然而,个案中的地产代理没有采取所有切实可行的步骤,以核实当事人是有法律行为能力,便安排其签署合约,因而违反了《操守守则》第3.2.2段,即「持牌人应掌握有关的一切法律、政府规例,及地产市场的重要事实和发展,以便能尽责地向客户提供意见。他们应尽量凭本身在地产方面的知识、训练、资历和经验向客户提供服务和意见」的规定。结果,该名代理被监管局纪律委员会暂时吊销其牌照十四天。