地监局语：境外楼花买唔买？计过风险先好买！

2022-08-12

近年愈来愈多香港人有兴趣购买境外物业，不论是为了计划移民自住、供子女在外升学居住，或者用作投资，不同地区的物业都有人购买。笔者希望提醒各位准买家，在决定购买境外物业之前，必须多加研究和考虑，尤其是购买未建成的境外物业，就更加要小心计算风险。

难提供百分百保障
香港本地的物业销售规管有不少把关措施，例如《一手住宅物业销售条例》、地政总署的「预售楼花同意方案」，以至地产代理监管局（「监管局」）对地产代理的规管等等。上述的法例及监管制度，令香港物业交易进行顺利，买家亦得到充分保障。

然而，市民必须明白，本港的法例及监管，并不适用于其他司法管辖区，政府或监管局亦无法进行跨境执法。因此，市民必须明白，无论本地法例如何完善，若境外物业所在地的规管欠妥，香港是无法为跨境的物业交易作出百分百的保障。

小心烂尾或租金承诺
为此，监管局一直致力提醒消费者在购买境外物业（尤其是未建成的境外楼花）所需要注意的地方。

根据监管局接获有关购买境外物业的投诉，主要问题源于境外发展商而非本港的地产代理。例如，发展商未有如期建成有关物业，以致出现「烂尾」的情况，或未能兑现承诺向买家支付保证租金回报，又或提供的物业资料并不准确等。

消费者宜留意发展商提供的相关保证有否于任何合约上注明，是否有附带条件，并应考虑该发展商能否兑现承诺。准买家应详细了解发展商本身的财政实力及背景，以及当地物业市场的营运情况等。

宜找持牌地产代理交易
根据监管局于2018年生效的相关执业通告，持牌地产代理在参与境外未建成物业销售时，需采取多项措施并提供四份重要销售文件，以保障买家的权益。因此，纵然地产代理也没有能力保证发展商最终能建成物业，但为求多一重保障，买家也宜透过持牌地产代理进行交易，以获取更多的物业资讯。

消費者應「做功課」
不過，消費者也不應僅依賴中介或發展商所提供的文件資料而作出購買決定，反而應自行作出更深入了解，例如要知道當地對境外人士購買或出租物業的限制，與物業有關的稅制問題，亦應在購買前先徵詢熟悉當地法律的獨立法律意見。同時，買家也要留意當地物業市場，以及發展商的財政實力及背景等。

另外，境外物业的按揭与在香港置业不同，部分地区或会规定境外买家不可在当地承造按揭，亦有机会出现估价不足。买家要了解当地财务机构对境外买家申请按揭的要求、限制和相关法例等，同时也要留意汇率波动带来的影响。

正如地产代理监管局最近推出的教育口号：「境外楼花买唔买？计过风险先好买！」笔者不厌其烦地再次提醒消费者，购买任何境外物业，特别是未建成的楼花项目，均存在很大风险。由于购买境外物业愈趋普遍，市民可浏览局方的消费者教育网站 (http://outsidehk.eaa.org.hk)，以了解更多有用资讯，保障自身利益。

笔者不厌其烦提醒消费者，境外物业牵涉不同地区的法规及不同持份者，不单只代理无法保证当地物业发展商能否如期建成该物业或兑现其承诺，地监局也无法协助消费者向发展商追讨损失。消费者宜多浏览局方的教育网站(http://outsidehk.eaa.org.hk)，了解更多有用资讯，保障自身利益。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

（刊载于「明报网站」 )