小心購買境外物業

2016-09

地監局在今年首8個月內,共接獲15宗有關境外物業的投訴,較去年同期的兩宗大幅增加,大部份個案涉及英國樓盤,而當中更有8宗涉及同一英國樓盤。由於純粹處理境外物業交易並不需向地監局領取牌照,而局方只能處理涉及持牌代理的投訴,筆者懷疑出現問題的交易不止此數,希望在此提醒消費者,在決定購買境外物業前,務必三思而後行。

在一般情況下,純粹處理境外物業交易的代理工作並不屬地監局的規管範圍;然而,因為本地樓市成交萎縮,不少持牌地產代理積極拓展其他物業交易,例如境外物業,假如處理不當,對代理和消費者都有風險。筆者和同事不時提醒業界,在參與這些並不熟悉的銷售活動時,必須小心避免向消費者作出任何誤導。

境外物業吸引消費者之處,除了售價較本地物業容易負擔外,可能還有一些聲稱的高回報「保證」。但現實是,隨時變成爛尾收場。消費者不應僅靠中介或賣方所提供的文件資料、甚或只是網頁便決定購買,最好能對物業本身作深入了解,如親身到所在地視察,了解清楚發展商背景、物業周邊環境及交通配套。另外,亦要了解當地對境外人士購買、轉售或出租物業的規管及稅制,最好徵詢熟悉當地法律的獨立法律意見。始終置業是一項重大及長遠的投資,買入後還要悉心打理。若然對當地情況了解不足,出現期望落差亦相對較大。境外樓盤出現問題時,更有可能需要在當地興訟。

同樣,對地產代理來說,推銷一些遠在他方的物業,倘若隨便靠單張廣告或網頁資料,再加些一知半解的話,很容易造成失實陳述,不但聲譽受損,連累公司做本地生意也受影響,甚至會面臨被受損的買家法律申索。

筆者接觸不少地產界人士,了解到對比不少地方來說,香港對銷售樓盤的規管其實不錯,加上現在有《一手住宅物業銷售條例》,購買本地樓花較有保障;相反,境外物業無論在市場或規管方面,都可能與香港的情況有頗大分別,消費者在香港的置業經驗和知識,未必足以應付境外交易,同樣,中介對有關樓盤及當地法例認識多少也難免成疑。

無可否認的困局是,境外物業不受香港法例規管,本地機構也無法執行當地法例,故即使買賣涉及本地持牌地產代理,局方在處理時也面對困難,一方面在調查及取證方面有一定難度,另一方面因為牽涉不同地區或國家的法規,以及多個不同持份者(例如發展商、當地中介或代理),其中所涉及的問題十分複雜和廣泛。消費者也應留意,局方不能規管任何賣方(不論本地或境外),假如有關樓盤爛尾,局方也無法協助消費者追討賠償。

筆者再次向消費者呼籲,在決定作任何跨境交易前,應衡量清楚所涉風險;同樣地,持牌地產代理在決定參與銷售境外物業前,也應三思及謹慎言行,倘若在銷售過程中因操守問題(如失實陳述)而被投訴,地監局亦會作出跟進。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁