買外地樓宜經有牌代理

2018-01

處理境外物業的銷售絕不容易,與香港熟悉的本地物業交易可以有很大差異。最近監管局就向持牌地產代理發出一系列新指引,為求使他們向消費者提供更佳服務。事實上,購買境外物業有一定風險,筆者認為最好還是透過持牌地產代理購買,起碼他們受到監管,買家有一定的保障。

事實上,香港人購買的境外物業遍布世界各地,而各地對境外買家購買物業的規管及稅制或有不同,加上很多時他們所購買的都是未建成的物業,買方沒有機會視察物業,對發展商的背景及財政狀況又了解不足,導致購買境外物業往往涉及複雜的問題。

去年全年,地監局共接獲11宗有關持牌地產代理銷售香港境外物業的投訴,而2016年全年則接獲22宗,相比起一般來講全年大約400多宗的總投訴數字來說,涉及境外物業的投訴數字比例依然偏低。而這些投訴中,主要涉及俗稱「爛尾」的未建成物業,以及誤導物業資料等。

根據目前法例,任何人士倘若純粹處理香港以外地方的物業,並在其所有信件、賬目、收據、單張、小冊子及其他所有文件及廣告中,清楚述明其本人並無持有或取得處理香港物業的牌照,則可獲豁免領取或擁有地產代理牌照及營業員牌照。此外,物業發展商或當地中介機構也不在監管局規管範圍之內。因此,透過這些沒有領牌照的銷售人士購買境外物業的話,監管局也愛莫能助。

話雖如此,考慮到有愈來愈多的持牌地產代理參與境外物業的銷售,而他們在銷售這些物業時的操守是受到地監局所規管,因此本局於去年12月發出一份新的執業通告,就有關處理境外未建成物業銷售時的妥善執業方式及措施向持牌人提供指引,藉以提高業界的專業水平。

指引內容廣泛,包括要求持牌地產代理需要就賣方及有關物業取得盡職審查報告,並取得由物業所在地執業律師發出的法律意見,當中包括根據該境外未建成物業所在地的法律,境外買家購買、轉售、出租或按揭境外未建成物業是否有任何形式的限制等;同時,通告對持牌人發出廣告的內容,以至向買方提供的銷售資料單張都有一系列的要求。通告將於今年4月1日生效。

這份執業通告當然不可能解決購買境外物業可能發生的所有問題。沒有領取地監局牌照的銷售人士或者物業的發展商,均並非該局的管轄範圍;然而,筆者希望消費者留意,並無領取地監局牌照的人士,他們銷售境外未建成物業是不受該局規管;反之,持牌的地產代理受到該局規管,需要依循地監局今次發出的指引行事,行事操守有一定的要求,亦擁有一定的專業水平。因此,筆者認為,倘若要購買外地物業,最好還是透過持牌地產代理。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

刊載於「信報網站」 )