投資非住宅物業要留神

2017-07

近年不少市民的投資興趣轉向非住宅物業市場,在買賣或租賃此類物業時,卻有不少要考慮的地方。

對大部份買家或租客而言,物業的面積可能是他們作出購買或租賃決定的其中一個關鍵因素。但市場上描述非住宅物業樓面面積的方式五花八門,例如實用面積、建築面積、可出租面積、內部樓面面積等;然而,任何非住宅物業樓面面積的描述均沒有統一或普遍採納的定義,而實用面積的統一定義亦僅適用於住宅物業。

因此,準買家或租客應盡可能親自視察相關物業並自行度尺,並向地產代理查詢他們所提供的樓面面積資料是否經由合理來源取得,或是基於恰當的根據下才提供的(例如:測量師報告、發展商擬備的售樓說明書、經批准的建築圖則、非住宅物業的首份買賣協議或首份轉讓契等)。倘若地產代理向客戶表明該樓面面積的資料是未經核實的話,有關廣告若提及樓面面積的資料亦應印有「未核實」的字樣。

此外,消費者應同時留意有關物業的許可用途。一般而言,樓宇的佔用許可證(俗稱「入伙紙」)會概括列明該樓宇及其不同部分的許可用途。倘若業主在樓宇落成後有意更改某些部分用途,可能需要向建築事務監督申請。未經批准變更物業許可用途,有可能導致物業業權欠妥,以及政府可收回土地權。為了解物業的許可用途,消費者宜查看相關的入伙紙。

除入伙紙外,有關的政府批地書及/或樓宇公契亦可能載有用途限制的條文。但假如物業的入伙紙尚未發出,或消費者有意將物業作特定用途(例如餐廳、食物製造廠等),消費者應先尋求法律或專業意見。

再者,倘若物業有閣仔或閣樓而有關入伙紙並未顯示該物業附有閣仔或閣樓,即表示該閣仔或閣樓的合法性存疑。筆者提醒大家,購買或租賃涉及違例建築工程的物業具有一定風險,包括:政府有機會行使收回土地權、物業的安全問題、銀行拒絕就購買該物業提供融資等。因此,消費者在作出購買或租賃決定前,務必留意。

目前,購買未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業(俗稱「劏舖」或「劏場」)作投資工具日趨普遍。在訂立這類買賣協議前,買方大多沒有機會視察相關物業;在某些情況下,即使在支付樓價的餘款後,買方亦沒有機會實地視察。因此,筆者建議大家先仔細參閱由賣方所提供的售樓說明書、樓面平面圖及價單等,考慮清楚自身的購買目的、經濟能力及可否取得銀行貸款後,方作出購買決定。

地監局日前便就買賣或租賃非住宅物業向業界發出一份新的執業通告,並向業界商會代表簡介通告重點,希望為業界提供執業指引,同時進一步保障消費者權益。新執業通告涵蓋樓面面積資料、許可用途、提供物業資料、閣仔及閣樓,以及未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業等範疇。新執業通告將於今年10月1日正式生效,歡迎消費者到監管局網頁(www.eaa.org.hk)查閱。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

(刊載於「信報網站」 )