租屋細節要留神

2017-08

日前有工業大廈發生奪命火災,肇事單位懷疑未經批准被分間成多個劏房住宅單位,情況令人關注。雖然租屋看似比買樓簡單,但物業租賃其實也有不少魔鬼細節。

相信不少市民都知道部分物業設有用途或出租限制,例如公屋單位不可出租,而資助出售房屋計劃轄下的單位,以居屋為例,因受《房屋條例》所限,未解除轉讓限制前亦不得出租。

有時同一座大廈內的單位的用途限制亦可能會有不同。即使物業改裝成設備齊全的住宅單位,但假如改動工程未符合逃生途徑及耐火建造的安全標準,亦有機會危害自身安全。另外,假如該大廈或單位並非容許住宅用途,用作自住或租予他人居住更有可能觸犯法例。

因此,在落實租約前,應向地產代理查問清楚物業的出租或用途限制。準租客亦可自行查閱土地查冊記錄,了解心儀單位是否需要解除轉讓限制才可出租;或預先查閱物業的入伙紙、大廈公契或政府租契,釐清物業的許可用途。

此外,違例建築在劏房或唐樓較爲常見,而租住涉及違例建築工程的物業有一定風險。除了物業潛在的消防和結構安全問題,政府亦有機會行使收回土地或封閉物業,租客可能因而蒙受精神和金錢損失。

另一方面,租屋人士可能會選擇合租或分租單位以減輕租金負擔,甚至有租客會將自己租住的物業分租予其他租客。筆者在此提醒租客,在簽署分租租約前,需審視原業主與原租客之間的租約有否分租限制或須否預先取得原業主的同意;而分租租約的條款亦不可和原業主及原租客的租約條款有所衝突。租客更要特別留意租期、差餉及管理費安排、保養維修等條款細節。

筆者亦留意到,一些大專交流生或非本地學生,會選擇大額預繳租金,甚至一次過繳清整年租金,以爭取租金優惠,但此類安排得承擔不少潛在風險。另外,倘若物業有尚未解除的按揭,而業主未獲銀行同意便出租單位,日後業主一旦斷供而銀行沒收出租單位的話,租客將無權繼續租住,並可能無法討回按金。

為保障自身利益,租客應時刻保持警覺,經仔細考慮後始作承租決定。地產代理監管局早前出版的《非本地學生在香港租屋指南》,或有助非本地學生了解在港租住物業時應留意的要點。市民亦可瀏覽地監局網頁,掌握更多有關物業租賃的資訊。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

(刊載於「信報網站」 )