舊樓收購有規有矩

2018-03-30

香港土地供應有限,發展商為求覓得心儀地段,有時候會選擇收購舊樓重建發展。最近就有傳媒報道,近期收購舊樓市場回復熱鬧,有地產代理協助發展商收購一些具重建價值的舊樓,而最近筆者工作的地監局亦有收到一些公眾人士及傳媒就地產代理處理這些舊樓收購事宜的查詢。

其實,監管局一直關注協助發展商收購舊樓的地產代理的執業手法,因此,局方於2010年8月曾發出執業通告(編號10-05(CR)),列明了地產代理在協助發展商舊樓收購以作重建發展時應遵守的法例要求和行為準則,以保障小業主利益。

首先,地產代理須向小業主(即賣方)清楚表明其是否代表發展商(即買方)行事,及是否有意同時代表小業主。若地產代理或其任職的地產代理公司在單位收購的事項中存在或可能存在利益衝突或潛在的利益衝突,則地產代理須向小業主全面披露所有相關的事實。如地產代理(或地產代理所任職的地產代理公司的董事或股東)可能於該單位的任何轉售中獲得金錢或其他實益權益,地產代理亦須通知小業主。

假如地產代理向小業主提供有關該樓宇的收購資料,須確保一切有關資料均是最新及準確的,例如與其他單位的收購商議進展;及發展商在樓宇已成功收購單位所佔的樓宇擁有權百分比。

由於物業買賣的臨時買賣合約(即臨約)是一份具有法律約束力的文件,因此,該執業通告上提及地產代理在安排小業主在簽署臨約時,須遵守一系列的守則。當中包括:除非地產代理已向小業主清楚解釋有關買賣其單位的臨約或任何其他文件的所有條款,並已建議小業主尋求獨立法律意見,否則地產代理不得安排小業主簽署臨約或任何其他文件。

其次,除非臨約中用以列明單位、訂約方、價格及所有其他買賣條款的全部空格均已填寫;及臨約已由發展商簽署,否則地產代理不得安排小業主簽署臨約。

另外,臨約中列明的購買價應為真實代價,地產代理不應誇大其他款項(例如搬遷津貼)以減低真實代價。

同時,地產代理公司須建立妥善有效的程序和制度,確保其僱員或受其控制的其他人士在從事與收購舊樓相關的活動時遵守《地產代理條例》及其附屬法例的條文,以及地監局發出的指引。倘若地產代理違反有關規定,可能會被監管局紀律處分,地產代理公司也有可能因未能設立妥善制度管理其業務而遭受紀律處分。

筆者希望透過這篇文章,公眾能了解地監局對地產代理在進行舊樓收購活動時的指引及要求,從而知道如何保障他們的權益。地監局作為地產代理行業的規管者,會繼續致力提高行業的專業操守。

韓婉萍

地產代理監管局行政總裁

刊載於「信報網站」 )