代理安排客戶訂立臨約

2013-12

一般情況下,地產代理協助客戶訂立的臨時買賣合約(「臨約」)是一份具法律約束力的文件。因此,訂約各方應先商討條文細節及同意有關條款才動筆簽署。假如訂約的一方在另一方已簽署臨約後希望更改該臨約的條款,地產代理須先徵得另一方的同意,並應安排雙方在經修訂的條款旁加簽作實。

在下述的個案中,地產代理在已簽署的臨約作出修訂之前,未有取得客戶的同意,因而被地產代理監管局(監管局)紀律處分。

賣方有權強制買方履行合約

地產代理阿志(化名)在一宗物業交易中為買賣雙方行事。他先安排買方簽署臨約,該臨約訂明若買方未能履行合約,賣方可以沒收訂金,但不可以向買方進一步追究責任或要求賠償損失。然而,阿志與賣方商討合約條款時,按賣方的要求將該項條款改為若買方未能履行合約,賣方有權強制買方履行合約。

簽署臨約前必先取客戶同意

阿志隨即安排賣方簽署已作修訂的該臨約,並把買方的訂金支票交給賣方。然而,買方改變主意,並停止兌現支票,買賣雙方因而進行法律訴訟。

在該個案中,阿志按賣方要求修改合約,把買賣雙方在交易中須承擔的法律責任完全改變了,屬條款上的重要修訂。但阿志未有在作出有關的修訂前,先取得買方的同意,沒有盡量小心和盡一切應盡的努力,因此未有遵從《操守守則》第3.5.1段,結果被監管局紀律制裁。

為協助地產代理妥善預備臨約,監管局最近發出了相關的指引,提醒代理不可以安排客戶簽署在重要條款的位置仍漏空的臨約,而且在已簽署的臨約作出任何修訂之前,必須先取得客戶的同意。