代理須解釋臨約條款

2013-12

在住宅物業的租賃中,地產代理一般會同時代表業主及租客,協助雙方訂立臨時租約,並安排租客繳付訂金。《地產代理條例》規定,如業主及租客沒有律師代表,地產代理在安排訂立臨時租約之前,必須向雙方解釋臨時租約的每項條文的涵義。如客戶有不明白之處,代理應建議客戶尋求法律意見。

一名地產代理在一次租賃交易中為業主及租客雙方行事,並安排業主和租客訂立臨時租約。租客在繳付訂金後改變主意,決定放棄租用這個物業,業主因此沒收其訂金。但該名地產代理向業主聲稱,他可按行業慣例向業主索取一半訂金。業主就此向其他地產代理查詢,並細閱臨時租約,發現自己毋須因為交易告吹而與地產代理攤分沒收的訂金,遂向監管局作出投訴。

個案中的業主沒有律師代表,但該名地產代理在安排業主與租客訂立臨時租約之前,沒有向業主解釋清楚臨時租約內每項條文的涵義,尤其是有關違約及違約一方需支付雙方佣金的條款,違反了《地產代理條例》的規定。再者,該名地產代理無理向業主要求攤分訂金,令行業信譽受損,違反了監管局發出的《操守守則》,因而被監管局紀律處分。

地產代理協議內的附表內有訂明,如交易(包括買賣和租賃)的雙方並非基於買賣合約或租契的條文而共同取消交易,客戶須向代理支付佣金。然而,協議內並沒有訂明如果交易是因為其中一方違約而取消,則應該由哪一方支付代理佣金。有關條文一般會在臨時買賣協議或臨時租約內列明,消費者在立約時要留意有關條款。