核實當事人的法律行為能力

2015-06-03

一名地產代理在一宗物業交易中為買賣雙方行事,其中買方是一對母子。

該代理安排買賣雙方訂立臨時買賣合約(臨約)。數日後,該對母子表示,希望能刪除母親的名字作為買方。由於賣方亦表示同意,於是,該名代理便安排雙方修定臨約,令該名母親的兒子成為物業的唯一買方,但原來這名兒子當時卻未滿18歲。

賣方的律師發現後,多次要求買方在正式買賣合約中加回任何成年人的名字,但買方仍然拒絕。最後交易告吹。

事實上,作為一個專業的地產代理,理應明白法律保護未成年人(即未滿18歲者)不會因其未成年而輕率訂立合約而帶來任何後果,故合約可因簽署人是未成年而被宣告無效。因此,作為處理物業轉讓的基本步驟之一,地產代理應以立約當事人之身分證明文件來核對其年齡,以確保當事人是擁有可訂立合約的完全法律行為能力的成年人,才安排當事人簽署臨約。

然而,個案中的地產代理沒有採取所有切實可行的步驟,以核實當事人是有法律行為能力,便安排其簽署合約,因而違反了《操守守則》第3.2.2段,即「持牌人應掌握有關的一切法律、政府規例,及地產市場的重要事實和發展,以便能盡責地向客戶提供意見。他們應盡量憑本身在地產方面的知識、訓練、資歷和經驗向客戶提供服務和意見」的規定。結果,該名代理被監管局紀律委員會暫時吊銷其牌照十四天。