地監局語：境外樓花買唔買？計過風險先好買！

2022-08-12

近年愈來愈多香港人有興趣購買境外物業，不論是為了計劃移民自住、供子女在外升學居住，或者用作投資，不同地區的物業都有人購買。筆者希望提醒各位準買家，在決定購買境外物業之前，必須多加研究和考慮，尤其是購買未建成的境外物業，就更加要小心計算風險。

難提供百分百保障
香港本地的物業銷售規管有不少把關措施，例如《一手住宅物業銷售條例》、地政總署的「預售樓花同意方案」，以至地產代理監管局（「監管局」）對地產代理的規管等等。上述的法例及監管制度，令香港物業交易進行順利，買家亦得到充分保障。

然而，市民必須明白，本港的法例及監管，並不適用於其他司法管轄區，政府或監管局亦無法進行跨境執法。因此，市民必須明白，無論本地法例如何完善，若境外物業所在地的規管欠妥，香港是無法為跨境的物業交易作出百分百的保障。

小心爛尾或租金承諾
為此，監管局一直致力提醒消費者在購買境外物業（尤其是未建成的境外樓花）所需要注意的地方。根據監管局接獲有關購買境外物業的投訴，主要問題源於境外發展商而非本港的地產代理。例如，發展商未有如期建成有關物業，以致出現「爛尾」的情況，或未能兌現承諾向買家支付保證租金回報，又或提供的物業資料並不準確等。

消費者宜留意發展商提供的相關保證有否於任何合約上註明，是否有附帶條件，並應考慮該發展商能否兌現承諾。準買家應詳細了解發展商本身的財政實力及背景，以及當地物業市場的營運情況等。

宜找持牌地產代理交易
根據監管局於2018年生效的相關執業通告，持牌地產代理在參與境外未建成物業銷售時，需採取多項措施並提供四份重要銷售文件，以保障買家的權益。因此，縱然地產代理也沒有能力保證發展商最終能建成物業，但為求多一重保障，買家也宜透過持牌地產代理進行交易，以獲取更多的物業資訊。

消費者應「做功課」
不過，消費者也不應僅依賴中介或發展商所提供的文件資料而作出購買決定，反而應自行作出更深入了解，例如要知道當地對境外人士購買或出租物業的限制，與物業有關的稅制問題，亦應在購買前先徵詢熟悉當地法律的獨立法律意見。同時，買家也要留意當地物業市場，以及發展商的財政實力及背景等。

另外，境外物業的按揭與在香港置業不同，部分地區或會規定境外買家不可在當地承造按揭，亦有機會出現估價不足。買家要了解當地財務機構對境外買家申請按揭的要求、限制和相關法例等，同時也要留意匯率波動帶來的影響。

正如地產代理監管局最近推出的教育口號：「境外樓花買唔買？計過風險先好買！」筆者不厭其煩地再次提醒消費者，購買任何境外物業，特別是未建成的樓花項目，均存在很大風險。由於購買境外物業愈趨普遍，市民可瀏覽局方的消費者教育網站 (http://outsidehk.eaa.org.hk)，以了解更多有用資訊，保障自身利益。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「明報網站」 )