投资非住宅，宜三思而后行

2017-08-21

物业投资风气炽热，除一般住宅物业外，近年不少市民将视线转移至非住宅物业。可是，非住宅物业的投资种类五花八门（如车位、店铺、办公室、工厦等），涉及的细节亦较繁复，加上坊间销售模式不断变化，有兴趣入市者宜先认清可能面对的风险，审慎而行。

谈及投资非住宅物业须注意的细节，「物业许可用途」必然是重点之一。当一幢楼宇落成后，建筑事务监督会发出俗称「入伙纸」的占用许可证，概括列明在屋宇署批准的图则上所标明的楼宇及其不同部分的许可用途（例如该幢楼内可能出现办公室、店铺、工厂或货仓等不同种类的许可用途）。如未经建筑事务监督批准而变更物业的许可用途，可能导致物业业权欠妥，政府亦可收回土地权。因此，市民不论是购买非住宅物业自用或放租，均须清楚了解该物业的许可用途，免招不必要的损失。

此外，物业面积往往是影响买家决定的一个关键因素。然而，市场上有不同方式描述非住宅物业的楼面面积，如：建筑面积、实用面积、可出租面积、内部楼面面积等。事实上，就非住宅物业而言，现时任何楼面面积的描述均没有统一或普遍采纳的定义。市民在选购非住宅物业时，可要求地产代理提供该楼面面积资料的来源（例如: 该物业的首份买卖协议或首份转让契、测量师报告、发展商拟备的售楼说明书、经批准的建筑图则等）。买家更应该亲自视察物业并自行量度，或按需要寻求专业意见。

另一方面，现时投资俗称「劏铺」或「劏场」（即未建成楼宇内的非住宅物业或楼宇内未完成分间的非住宅物业）日趋普遍。可是，在订立这类买卖协议前，买方大多没有机会视察相关物业；在某些情况下，即使在支付楼价的余款后，物业尚在兴建中或未完成分间，买方并没有机会实地视察。因此，准买家在作出购买此类物业决定前，应先详细了解当中可能涉及的风险，并寻求法律及／或专业意见，认真为自己把关。。

以上分享只是投资非住宅物业须留意的小部分细节。笔者特别提醒各位投资者，在作出任何投资决定前，务必先清楚自身的投资目的、经济能力、可否取得银行贷款及可承受的风险后方作决定，如有任何疑问亦应向专业人士查询。

为向地产代理及其管理层在处理非住宅物业的买卖或租赁的交易时，就若干重要事项的妥善的执业方式和标准提供详细指引，同时进一步保障消费者权益，地产代理监管局已于早前发出一份名为「非住宅物业的买卖或租赁」的新执业通告。

新执业通告涵盖楼面面积资料、许可用途、提供物业资料、阁仔及阁楼，以及未建成楼宇内的非住宅物业或楼宇内未完成分间的非住宅物业等范畴。新通告将于今年10月1日正式生效，欢迎消费者到监管局网页（www.eaa.org.hk）查阅。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁