这个标题中的「三言两与」，和一般的「三言两语」有所不同，而是一个专业地产代理应具备的专业才能。早前，你可能曾经在一些巴士、巴士站和电车车身上，甚至网上平台看到一个卡通化的地产代理广告，这个卡通人物其实就是懂得「三言两与」的专业地产代理「代言人」。

近年越来越多港人到内地或外国投资物业。由于各地法制、税制等都与香港不同，故在处理物业交易方面，消费者必须对于购置香港境外物业时（尤其是未建成物业，即「楼花」）的潜在风险有所认识，才可以保护自己免受损失。因此，地产代理监管局（「监管局」）将会在3月30日举行一场名为「境外置业前 风险你要知」的公开讲座，向消费者介绍购买境外物业时须留意之处，欢迎市民到此网页登记参加：https://eaa.ievent.hk

笔者在上一期的文章提到地产代理监管局（「监管局」）早前发出了一份新执业通告编号（18-02(CR)），向地产代理就发出物业广告的事宜提供更全面的指引，该执业通告已于2018年12月1日生效。地产代理除了须根据要求于物业广告中述明「物业编号」及「广告日期」外，执业通告亦要求地产代理在为卖方／业主发出任何物业广告前，必须先获得物业卖方／业主的书面同意。上述要求适用于所有类型的物业，不论是否住宅物业或非住宅物业等等。

近期，有公众关注由地产代理发出的物业广告是否含有虚假或具误导性的资料。在这方面，地产代理须遵守相关的法例及地产代理监管局（「监管局」）发出的指引，而监管局会定期进行巡查，以确保地产代理符合有关要求。可是，有时候物业广告内的详情并不是简单地「非真即假」。

为改善地产代理于一手住宅物业销售处、示范单位及其附近的销售秩序，地产代理监管局（「监管局」）早前与32家发展商达成共识，订立一手住宅物业销售约章（「约章」），参与的发展商承诺为消费者提供理想销售环境。依我们所见，及后地产代理于一手销售处的秩序确有明显改善。

近年香港一手住宅物业市场炽热，备受公众注目。故此，笔者希望提醒各位准买家在委托地产代理时购买一手住宅时一些应注意的要点。

作为亚洲国际金融中心，香港十分重视打击洗钱及恐怖分子资金筹集活动，以保障金融体系完整。故此，香港拥有一套有效的打击洗钱及恐怖分子资金筹集活动制度，需要各方包括地产代理、物业买家以及卖家的协力执行。

近年，港人购买香港境外物业有上升趋势。相比起在香港购买物业，各地对物业买卖的规管及税制或有不同，购买境外物业涉及的问题也往往比较复杂。有关购买香港境外未建成物业的报导引起不少公众关注，地产代理监管局（「监管局」）亦有接获相关投诉。

适逢2017年为《地产代理条例》颁布及地产代理监管局（「监管局」）成立20周年纪念，监管局今年首次举办大专生微电影比赛。比赛已经顺利举行，而比赛结果亦于上月举办的监管局20周年庆祝酒会上公布并进行颁奖。

近期报章接二连三出现「银主盘」的成交个案，有指银主盘供应趋增。然而，银主盘是否必然是「笋盘」？此类物业又有哪些容易被忽略的魔鬼细节？