留意违例建筑工程风险

2019-10-03

在刚过去的周末，地监局举办了一场题为「改建有风险 租买要留神」的公开讲座，邀请了几位分别来自测量、银行及法律界的嘉宾，与观众分享有关租买附有改建工程的物业所涉及的潜在风险。

住宅物业常见的改建工程包括把房间打通、传统厨房改成开放式厨房、加建阁楼或打通单位等。这些改建工程可能需要移除主力墙、防火门及改动结构，因而对单位安全构成威胁，甚至有可能触犯《建筑物条例》。

倘若改建部分涉及违例建筑工程(下称违建工程)，政府可向业主发出命令，要求业主须于指定限期内清除有关违建工程，否则政府有可能行使收回土地的权利而导致该物业的业权出现问题，从而影响银行对物业的估价或申请按揭的结果。

因此，消费者在决定购买或租用心仪单位前，切记向受委托的地产代理查询该物业是否存有违例构筑物。根据《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》，地产代理在紧接住宅物业的买卖协议或租赁契订立之前，须就有关物业进行土地查册，并向该物业的买方/租客提供一份该土地查册结果的文本。

另外，地产代理亦须仔细查阅土地查册纪录是否注有由建筑事务监督对物业发出的拆卸/改动违例构筑物的命令。如有的话，则应查核有关命令是否已获遵从，并提醒客户租买附有违例构筑物物业所涉及的风险，例如有机会未能取得足够银行按揭贷款以完成交易，以及政府有权收回土地等，并应建议他们寻求法律意见。

另一方面，地产代理亦有责任提醒卖方，除非买卖协议另有协议，否则，由于违建工程可能导致业权出现问题，买方可取消买卖并追讨违约损失赔偿。倘若客户坚持继续有关买卖(不论是否已经取得法律意见)，地产代理可向客户取得一份书面确认，说明代理已告知他们相关风险，并建议他们咨询法律意见；同时于买卖合约上清楚列明双方的责任，例如哪一方须承担拆卸/还原的费用及其他法律责任。

笔者在此提醒业主为单位进行改建前，应先咨询建筑专业人士的专业意见。违例改建不但对自身安全构成威胁，而且有机会因要承受触犯法例的风险而招致金钱损失；而租客或买家在计划租买附有改建工程的物业前，也谨记冲量当中的风险后才作出租赁或购买的决定。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )