安心租楼有妙法

2019-12-27

政府早前放宽首次置业人士按揭保险的楼价上限，刺激部分首置人士的入市意欲。可是，仍有不少市民因担心来年楼价波动，对楼市持观望态度而暂时搁置置业计划，选择租住单位。

有意租住物业的人士或会透过坊间的网上物业平台，物色单位或选择自行与业主接洽其心仪单位；然而，由于网上自行「搵楼」涉及一定风险，加上这些网上平台缺乏规管，透过其发布的信息未必完全真确，业主的身份亦难辨真假，倘若准租客单独与业主会面或独自前往物业视察，容易让不法分子有机可乘。因此，消费者宜委托持牌地产代理，他们不但受地产代理监管局规管，而且必须遵守相关法例及局方的指引，同时具备专业知识，能为客户提供有用意见。

当决定委托持牌地产代理时，消费者应与其订立「地产代理协议」，列明主要的委托条款，例如协议有效期、委托形式、佣金数额等资料，以厘清双方权责，并保障双方的利益。《地产代理条例》订明，地产代理从业员受客人委托买卖或租赁住宅物业时，必须与客人订立「地产代理协议」。倘若客户并非由律师代表，地产代理须向其清楚解释地产代理协议内的所有条款之条件，以确保客户知悉其权利及责任。

决定租住单位后，地产代理通常会协助租赁双方订立临时租约，笔者希望在此提醒消费者，不论是临时租约或正式租约，均是具法律效力的文件，一经签订后须按照条款行事；如要作出任何修改，须取得各签订方同意。因此，在订立前必须厘清各项条款及细节，以免日后发生争拗。

此外，根据《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》，地产代理在紧接租约订立之前，须就物业进行土地查册，并向准租客提供该土地查册结果文本，准租客紧记要求代理提供及解释最新的土地查册资料，留意该物业是否注有产权负担，例如单位是否附有违例建筑工程的建筑令、未解除的按揭等。

假如物业附有未解除的建筑令，不单有机会对住客构成危险，政府亦有可能行使权利收回土地或封闭物业。签订租约前应作全面的考虑，以免因小失大。

另外，当地产代理就有关物业与客户达成租赁协议后，其他向客户提供的服务如处理单位内设备的维修、代业主收租、在租约完结时代业主收楼，或其他租务管理事宜，一般而言并不属于「地产代理工作」的范畴。倘若租客希望地产代理提供这类服务，则应和代理另订协议。

租楼看似比买楼简单，其实当中也有很多细节不容忽视。准租客在决定承租物业之前，应了解清楚物业资料及租约条款。地监局亦出版了相关刊物，例如《安心租屋指南》、《非本地学生在香港租屋指南》等，欢迎消费者到局方网页以了解更多。

韩婉萍

地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )