购买改建物业的风险

2021-05-27

有些业主在放售物业前，为了提高叫价而特意翻新单位。对于怕装修麻烦的准买家而言，已翻新或附设全新装修的单位有一定的吸引力，惟消费者须注意，这些物业可能涉及改建工程，购买会有风险。

最近有传媒报道指出，有买家在购买一个厨厕经改装的单位后，银行因该物业涉非法改建而拒批按揭，买家最终要挞订兼要缴付代理佣金。笔者希望在此提醒消费者，要留意物业间隔有否曾进行改动或加建，以及有关工程是否违例，因为附有违例构筑物的物业，不但可能影响估价或按揭申请，更有可能导致业权出现问题，以及影响物业的安全性，可能对住户的安全构成危险。

一般而言，在未取得建筑事务监督批准及同意下进行楼宇改建，该改动可被视为违例建筑工程(「违建工程」)。建筑事务监督可根据《建筑物条例》指令任何附有违建工程物业的业主于指定期限内清除违建工程。地产代理监管局曾就违建工程事宜发出执业通告(编号07-05(CR))，要求地产代理须就物业进行土地查册并仔细查阅土地查册记录，以确定是否有建筑事务监督对物业发出的拆卸/改动令登记。如有的话，则须确定有关命令是否已获遵从，并应告知其客户土地查册的结果。

即使土地查册结果并没有相关纪录，倘若地产代理实际知悉某买卖物业附有违建工程，便应提醒买方有关买卖该物业所涉及的风险，包括政府行使收回土地权导致物业业权出现问题的风险、政府发出命令要求业主于指定期限内清除违建工程及当业主未有执行时，政府代为拆卸/改动并出售物业以追讨相关费用的风险、及难以取得任何或足够银行按揭贷款来完成交易的风险等。

笔者在此提醒准买家，于购买心仪二手单位前，除了向业主及地产代理查核该物业是否存有违建工程外，如有怀疑，应征询专业人士的意见，以及自行向银行或财务机构查询有关物业的按揭贷款事宜。消费者亦要留意，地产代理是不可以向客户保证其可成功取得按揭贷款或其条款的，否则会被地监局纪律处分。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )