视察物业前须留意事项

2026-02-04

最近有一名地产代理涉嫌在未有得到业主事先同意的情况下，携匙带客户视察已成功出租的住宅物业，引起居于该物业的租客受惊。

地产代理监管局(地监局)希望藉此提醒地产代理、业主及租客有关地产代理视察租住物业的安排，以免引起日后争拗。

《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》(「《常规规例》」)(香港法例第511C章)附表所载的表格5及表格6，是供地产代理在香港住宅物业租赁时分别与业主及租客签订的地产代理协议，两个表格分别载有业主是否容许地产代理/租客视察物业/将物业锁匙交予地产代理及/或其他人士保管；及地产代理因应租客的要求安排视察物业的条款。业主及租客在委任地产代理时，应与地产代理先就地产代理协议的内容，包括上述条文，达成共识并签订协议。

另外，地监局曾发出执业通告(编号15-01(CR))，有关地产代理有效地控制其业务的责任，当中包括妥善保管和处理锁匙。持牌地产代理须根据《常规规例》第15条设立妥善的程序或制度以监督和管理其地产代理工作的业务，以确保其雇员或其辖下的人遵守《地产代理条例》的条文。

在考虑持牌地产代理有否遵从该规定，地监局会检视该持牌地产代理是否设有有效的制度，以妥善保管及处理物业锁匙(包括收取及归还锁匙)；是否有向员工发出有关妥善处理/使用锁匙的指引；是否有要求员工保存一份书面纪录，列明何时从客户收取锁匙、何时将锁匙交还客户及何时将锁匙转交另一人士(例如同事)；和是否有设置监察系统及制定制裁措施等，以确保员工遵从有关规定。执业通告(编号15-01(CR))的「问与答」就这些事项提供了进一步建议，例如地产代理可考虑订定明确指引，在出租物业后或委任期届满时或在客户要求时(三者之中以最早者为准)，尽快归还锁匙给客户/销毁所有锁匙。

根据《常规规例》，持牌人在未经住宅物业的卖方或业主事先同意的情况下，不得安排任何人视察和查看该物业。

虽然地监局并不规管业主，但建议业主当招租的物业已出租后，尽快告知他曾放盘的地产代理立即停止继续放盘并回收或销毁所有锁匙，相关地产代理应确保其雇员或其辖下的人马上更新内部系统，将该物业状态由「放租中」改为「已租出」，并根据员工指引及/或地产代理与业主的协商处理相关锁匙。

梁德丽
地产代理监管局规管及法律总监

（刊载于「信报网站」 ）