地产代理及业主均须遵守有关“规管租赁”的规定

2022-08-31

基层租客的利益一向受到公众关注。政府为缓解劏房户的困境，推出规管分间单位住宅租赁的《业主与租客(综合)条例》(下称《条例》)第IVA部，并已于今年1月22日生效。地监局亦发出相关执业通告，让地产代理在处理有关租赁时依循。

该法例生效逾半年，地监局不时透过各种途径向地产代理加强有关《条例》第IVA部的宣传教育工作，让地产代理提醒业主遵守相关要求，例如举办持续进修专业进修讲座，并把录像片段上载至地监局网站供持牌人重温；同时，地监局亦在网站刊登相关的「问与答」供持牌人参考，并在不同媒体专栏及地监局刊物《专业天地》针对新指引发表文章，务求可以加深有关人士对法例的认识。

笔者希望再次在此栏目提醒读者，不论是地产代理、或受《条例》第IVA部规管的分间单位租赁(即「规管租赁」)的业主，在处理该类单位的「规管租赁」事宜上须要留意的地方，并遵从相关规定的要求，而《条例》的重点如下：

《条例》第IVA部的规管范围涵盖在住宅/综合用途楼宇内及工/商业大厦内的分间单位，但寮屋及新界豁免管制屋宇(俗称「村屋」)则不包括在内。在处理分间单位的「规管租赁」时，持牌地产代理须向准租客披露他们在交易中的行事身份。他们须向准租客披露其所属的地产代理公司是只代表业主行事；只代表租客行事；抑或同时代表业主及租客双方行事。假如地产代理显示自己是持有营业员或地产代理牌照的人士；及在准「规管租赁」中亦是业主或获业主委任的授权人/代表，则他必须将该事实告知准租客。

此外，地产代理在安排立约方订立租赁协议前，必须向客户解释《条例》第IVA部下的主要规定，包括有关租住权保障和租金规管及每项「规管租赁」隐含的强制性条款的规定。持牌人亦须向其客户提供每项「规管租赁」隐含的强制性条款摘要之副本。

尽管《条例》第IVA部规定「租赁」是指以口头或书面达成的租赁，地产代理应建议客户以书面达成「规管租赁」，以便清楚反映双方协议的内容，并须告知他们有关租赁协议不应载有与租住权保障和租金规管规定及每项「规管租赁」隐含的强制性条款不一致的条文，以及提醒业主客户违反《条例》第IVA部的规定有可能触犯法例。

「规管租赁」的业主亦要留意，不论是口头或书面达成的租赁协议，业主有责任提交租赁通知书(表格AR2)，亦须安排将书面租赁协议加盖印花。除非业主以书面方式表示他将直接处理有关事宜，为便利业主遵守相关法定要求，代表业主一方行事的地产代理应于签订租赁协议后安排将租赁协议加盖印花，并在「规管租赁」的租期开始后60日内，安排向差饷物业估价署署长提交租赁通知书(表格AR2)，通知他有关租赁的详情。

倘若「规管租赁」的业主及租客就《条例》第IVA部的要求有任何查询，可浏览差饷物业估价署网页或考虑寻求法律意见，亦可浏览相关网页(www.sdu-info.org.hk)以获取更多信息。

韩婉萍

地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )