地产代理在租赁物业中的角色

2022-10-28

租赁物业所涉及的金额虽然远较买卖为少，但不论是寻找租盘或放租，笔者都建议市民，最好委托持牌地产代理来处理。因为持牌地产代理对楼宇交易具备一定专业知识；加上受地产代理监管局(地监局)规管，能为消费者提供更多保障。

当持牌地产代理接受客户委托处理住宅物业的租赁时，就必须与客人(不论是业主或租客)签立订明的「地产代理协议」。

法例订明的「出租香港住宅物业用的地产代理协议」(「表格5」)(也即是租盘的放盘纸)内列明，地产代理需要为业主安排租客视察物业、进行商议、向业主提交所有有关于物业的要约，及协助业主与租客订立具约束力的租契。至于「承租香港住宅物业用的地产代理协议」(「表格6」)(亦即是租盘的睇楼纸)，也订明代理需为租客进行商议，并按租客的指示向物业的业主提交所有要约，及协助租客与业主就任何一项或多于一项物业订立具约束力的租契。

当地产代理就有关物业与客户达成租赁协议后，其他向客户提供的服务如代业主收租、在租约完结时代业主收楼等其他租务管理事宜，一般而言并不属于法例所定义的地产代理工作，而是业主与地产代理之间的商业协议。为免减少争拗，业主或租客如需要地产代理跟进有关物业的租务管理事宜，应另行与地产代理订立书面协议。而作为地产代理，倘若要为客户提供售后服务，则要多加留意，若处理不当，则会导致客户不满。

另外，就有关处理分间单位(俗称「劏房」)的租赁事宜，市民要留意，《业主与租客(综合)条例》第IVA部的新租务管制制度已于2022年1月22日起生效，地监局已经发出相关的执业通告让地产代理遵从。

通告内有不少指引，当中，不论有关租约属于书面协议还是口头协议，处理劏房租赁的地产代理均有责任提醒业主向差饷物业估价署署长递交表格AR2。

另外，劏房业主或会委托地产代理代为向租客收取租金及其他水电费事宜。不论有关费用是由地产代理协助业主代收或直接由业主收取，都不可向租客滥收水电费等公共设施费用，而必须按单据上的金额向租客公平地摊分及收取费用，否则有机会构成违反《条例》的罪行。

不论是业主抑或租客，倘若不幸遇上租务纠纷，可致电差饷物业估价署热线2150 8229查询，有关部门会为市民就租务问题提供免费咨询及调解服务。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )