处理劏房租赁的注意重点
处理劏房租赁的注意重点
2023-02-03房屋问题一向是本港最为人关注的议题之一，近年政府亦积极推出房屋相关政策及措施，力求改善居住环境及质素，让市民安居乐业；其中，就分间单位（俗称劏房）的问题，《业主与租客(综合)条例》（《条例》）第IVA部下对劏房的租管制度已於去年初生效。而为配合条例，地产代理监管局亦推出相关指引让地产代理遵从。
为了让地产代理更易於了解指引的重点和他们在处理劏房租赁时的主要职责，局方最近新推出了一份名为「经由持牌地产代理/营业员出租劏房」的单张，除了由地监局人员在巡查地产代理商铺时派发及教育之外，亦已派发到民政事务总署辖下各区谘询中心，以便市民取阅。
以下让笔者介绍载於单张上丶提醒地产代理在处理劏房租赁时必须依循的指引重点：
一丶 披露交易中的行事身份：
持牌地产代理/营业员须向准租客披露其所属的地产代理公司是只代表业主行事丶或只代表租客行事丶或同时代表业主及租客双方行事。
如属双边代理，须以书面向租客及业主披露向双方分别收取的佣金数额或收费率。
若地产代理本身是业主或业主的授权人/代表，则必须以书面通知准租客其身份；及不得要求租客就租赁支付或以其他方式从租客收取任何佣金或报酬。
二丶通知有关租住权保障和租金规管的要求：
地产代理须通知客户首期租赁为两年；租客有权续租两年，即租客享有总共为期四年租住权保障；在首期或次期租赁中，租金可以下调但不可上调；及任何次期租赁的租金调整不得超过按《条例》下的租金规管机制计算的百分比或10%，以较低者为准。
三丶解释隐藏的强制性条款：
地产代理须向客户解释《条例》附表7所列的每项隐含的强制性条款；并向客户提供包含隐含强制性条款摘要的执业通告附件。
四丶提醒客户留意相关罪行及分摊款项：
地产代理须通知客户下述情况均属违法，包括非法剥夺劏房租客对该劏房的占用；从租客收取不属以下种类的款项(租金丶租金按金丶付还公用设施及服务的收费)及因租客违反租赁引致的损害赔偿；要求租客缴付劏房的公用设施及服务的款项超过业主向租客提供的书面账目中显示经分摊的公用设施及服务款项。
五丶加盖印花及提交租赁通知书：
除非业主另有书面述明，代表业主一方行事的地产代理应在双方签署租约後30日内，安排为书面租赁协议加盖印花；及不论租约是以书面或口头方式订立，在租赁（包括首期租赁和次期租赁）的租期开始後60日内，安排向差饷物业估价署署长提交租赁通知书（表格AR2）。
笔者再次提醒各地产代理必须依循指引，并提醒业主客户同样需要符合条例的规定。
地产代理亦可以向业主客户提供上述宣传单张，以便他们了解和配合。单张已经上载到地监局的消费者教育网站（http://smart.eaa.org.hk）。
韩婉萍
地产代理监管局行政总裁
