境外置业要「究」SMART

2020-02-21

香港人向来钟情境外置业，早年以投资英美、日本及内地物业为主，近年扩展至欧洲及东南亚各国，不但国家选择愈来愈多，物业种类更是五花八门。其实，购买香港境外物业殊不简单，尤其是未建成的物业，宜先做足功课，以保障自身权益。

笔者在此分享一些境外置业的注意要点，供消费者参考，决定购买境外物业前要考究五大要素，包括置业地点、选择物业、购买方法、融资安排及投资回报等。

首先，当然要考虑置业地点，除了要掌握当地的经济、楼市前景、楼价、汇率等基本信息外，还要了解当地对外地买家的投资限制，例如就购买、出售以至出租该物业的法律程序，以及相关限制。另外，亦要弄清置业目的，究竟是打算投资、自用、还是配合子女到当地升学的需要？

在选择物业时，要考虑发展商的背景及实力。消费者需特别留意，境外发展商的规模可能与香港有所不同；其次，要注意有关项目会否属于《证券及期货条例》下的「集体投资计划」，以及是否符合该条例的规定。另一重要考虑因素是该物业属楼花或现楼，若是现楼的话，可亲身视察物业质量及屋内设施，若是楼花则风险较高；然而，不论是现楼或楼花，最好都是亲身到当地视察，以了解附近一带的基建和配套、邻舍以至小区情况。

购置物业后的后续支出，如定期维修费用、管理费、地税等亦不宜忽略。下一步是融资安排，买家在付款前要留意发展商的付款安排，例如订金在什么情况下发放给发展商？有没有特别收费？还有，记紧留意当地财务机构对境外买家申请按揭的要求、限制及相关法例。

另外，在投资回报方面，有关投资考虑的事项不少，包括当地政府的外汇管制、物业涉及的税制(如物业增值税、利得税和遗产税等)、转售成本(如需缴付的税项、专业费用、转售限制等)；同时，亦要留意发展商兑现回报保证的实力，以至该保证是否受到法律保障；租金收入亦未必如宣传一样。如有疑问，应咨询当地专业人士或寻求独立法律意见，以策万全。

总括而言，购买境外物业过程复杂，一般而言，消费者可选择直接向当地卖方购买物业，或是透过代理购买。倘若是后者，买家需留意，即使持牌地产代理符合地监局发出的执业通告的要求，也不能保证外地发展商能如期交楼，买家仍有机会遇上物业「烂尾」而蒙受损失。倘若有关投诉是涉及非持牌人士，地监局也不能跟进或处理，包括代表或协助买方追讨交易过程中的损失。

为进一步教育公众认识购买境外物业的风险，局方最近出版全新消费者教育小册子《境外置业要「究」SMART》，公众人士可于3月初到各区民政事务处咨询服务中心免费索取该小册子，或于地监局网页(www.eaa.org.hk)阅读网上版本。

韩婉萍

地产代理监管局行政总裁

（刊载于「信报网站」 )