投資非住宅，宜三思而後行

2017-08-21

物業投資風氣熾熱，除一般住宅物業外，近年不少市民將視線轉移至非住宅物業。可是，非住宅物業的投資種類五花八門（如車位、店鋪、辦公室、工廈等），涉及的細節亦較繁複，加上坊間銷售模式不斷變化，有興趣入市者宜先認清可能面對的風險，審慎而行。

談及投資非住宅物業須注意的細節，「物業許可用途」必然是重點之一。當一幢樓宇落成後，建築事務監督會發出俗稱「入伙紙」的佔用許可證，概括列明在屋宇署批准的圖則上所標明的樓宇及其不同部分的許可用途（例如該幢樓內可能出現辦公室、店鋪、工廠或貨倉等不同種類的許可用途）。如未經建築事務監督批准而變更物業的許可用途，可能導致物業業權欠妥，政府亦可收回土地權。因此，市民不論是購買非住宅物業自用或放租，均須清楚瞭解該物業的許可用途，免招不必要的損失。

此外，物業面積往往是影響買家決定的一個關鍵因素。然而，市場上有不同方式描述非住宅物業的樓面面積，如：建築面積、實用面積、可出租面積、內部樓面面積等。事實上，就非住宅物業而言，現時任何樓面面積的描述均沒有統一或普遍採納的定義。市民在選購非住宅物業時，可要求地產代理提供該樓面面積資料的來源（例如: 該物業的首份買賣協議或首份轉讓契、測量師報告、發展商擬備的售樓說明書、經批准的建築圖則等）。買家更應該親自視察物業並自行量度，或按需要尋求專業意見。

另一方面，現時投資俗稱「劏舖」或「劏場」（即未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業）日趨普遍。可是，在訂立這類買賣協議前，買方大多沒有機會視察相關物業；在某些情況下，即使在支付樓價的餘款後，物業尚在興建中或未完成分間，買方並沒有機會實地視察。因此，準買家在作出購買此類物業決定前，應先詳細了解當中可能涉及的風險，並尋求法律及／或專業意見，認真為自己把關。。

以上分享只是投資非住宅物業須留意的小部分細節。筆者特別提醒各位投資者，在作出任何投資決定前，務必先清楚自身的投資目的、經濟能力、可否取得銀行貸款及可承受的風險後方作決定，如有任何疑問亦應向專業人士查詢。

為向地產代理及其管理層在處理非住宅物業的買賣或租賃的交易時，就若干重要事項的妥善的執業方式和標準提供詳細指引，同時進一步保障消費者權益，地產代理監管局已於早前發出一份名為「非住宅物業的買賣或租賃」的新執業通告。

新執業通告涵蓋樓面面積資料、許可用途、提供物業資料、閣仔及閣樓，以及未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業等範疇。新通告將於今年10月1日正式生效，歡迎消費者到監管局網頁（www.eaa.org.hk）查閱。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁