改建有风险 租买要留神

2019-09-26

为了善用每一吋空间，有些人会为其物业进行改动或加建工程（「改建工程」）。然而，购买或出租附有改建工程的物业或会有潜在风险或法律责任，更可能影响物业的估价或买家的按揭申请。

把传统厨房改建成开放式厨房是其中一个香港常见的改建工程。由于此类改建可能需要移走防火门，有可能会令物业直接受到火警威胁，因此，在进行改建前，物业业主应先咨询建筑专业人士意见。另外，兴建阁楼也属于另一类香港常见的改建工程。一般而言，若在没有取得建筑事务监督批准及同意的情况下进行改建，有关工程可被视为违例构筑物。

笔者藉此提醒所有准买家及租客，任何附有违例构筑物的物业也有可能触犯《建筑物条例》，并可能影响银行对物业的估价或申请按揭的结果。与此同时，住客入住此类物业时，也有机会面对安全问题。因此，消费者在决定购买或租用心仪单位前，切记向受委托之地产代理查询该物业是否存有违例构筑物。

根据地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》，地产代理在紧接住宅物业的买卖协议或租赁契订立之前，须就有关物业进行土地查册，并向该物业的买方／租客提供一份该土地查册结果的文本。地产代理监管局亦已就处理物业附有违例构筑物的事宜发出了指引供地产代理遵从。地产代理须就有关物业进行土地查册，仔细查阅土地查册记录是否注有由建筑事务监督对物业发出的拆卸／改动违例构筑物的命令，如有的话，则应查核有关命令是否已获遵从。

此外，凡土地查册纪錄显示有建筑事务监督发出的命令而该命令未获遵从，地产代理应如实告知其客户，并提醒客户租买附有违例构筑物物业所涉及之风险及应先寻求法律意见。代理也应提醒物业业主须遵从有关命令，并告知业主违令的后果及其负有修葺物业的结构使其保持良好狀况的责任。如买家得悉该物业附有违例构筑物仍决定购入时，地产代理须于买卖合约上清楚列明双方的责任，例如哪一方须承担拆卸／还原的费用及其他法律责任。

为了帮助消费者了解租买附有改建工程或违例构筑物物业的风险，监管局将于2019年9月28日举行免费公开讲座「改建有风险 租买要留神」。讲座请来测量界、法律界及银行界等不同专业人士，向出席人士分享租买附有改建工程的物业时需注意的事项。有兴趣的公众人士可登入https://eaa.ievent.hk/ 报名参加。

如想了解更多有关违例构筑物的信息，消费者亦可浏览本网页的「精明锦囊」：http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/smart-advice/unauthorised-building-works/

 

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁