就物业买卖进行客户尽职审查

2026-03-11

地产代理监管局不时从收到的查询发现，仍有地产代理及客户对于物业买卖进行时，双方应分别如何配合《打击洗钱及恐怖分子资金筹集条例》下的规定，未有充分了解。

地产代理有责任(1)进行尽职审查，包括识别及核实客户(不论是买家或卖家客户)的身分，(2)自客户的交易完成的日期起计保留相关文件副本作备存纪录至少5年，及(3)不处理怀疑个案的交易并立即向执法机构提交报告。

就尽职审查方面，地产代理除了必须识别及核实客户身分外，亦必须识别及核实实益拥有人的身分。实益拥有人是指最终拥有或控制客户或由客户代表其进行交易或活动的个人。

如客户属个人身分，地产代理须向客户及其实益拥有人(如有的话)取得其香港身份证或有效旅游证件核实其身分，以及取得其地址。

如客户是法团，地产代理须了解该客户的拥有权及控制权结构，以及采取合理措施核实客户实益拥有人的身分，以知悉该实益拥有人为何人。法团的实益拥有人是直接或间接拥有或控制超过25%已发行股本或投票权的个人，或对法团的管理层行使最终控制权的个人或如该法团是代表另一人行事，指该另一人。

地产代理须收集的法团客户资料包括：其全名；成立日期及所在地；登记或注册号码；于成立所在地的注册办事处地址；所有现任董事的名称；所有现任股东的名称；及所有实益拥有人的名称。

就于香港根据《公司条例》注册成立的法团，地产代理应于公司注册处进行查册并取得公司的上述查册文件资料及其他存档于公司注册处的文件影像纪录以核实公司资料。

如客户是于香港以外的地方注册成立的法团，为核实有关法团的资料，地产代理应向客户取得在法团成立所在地的公司注册处出具的公司查册报告，或与公司查册报告类似或同等的文件；或由该法团成立所在地的注册代理人签发的现任职权证明书或同等文件；或其由相关司法管辖区内的专业第三方签发的核证副本；或由该法团成立所在地的政府或官方机构出具的任何其他书面证明。

若客户是具有多层拥有权结构的公司(不论于香港或香港以外地方注册)，地产代理应识别公司的所有中间层级及自行决定收集该等资料的方式，例如取得一份董事声明，其中附有描述中间层级的拥有权架构图表(当中应至少包括中间层级所有公司的名称及注册成立地点)。此外，地产代理亦应采取合适的方法(如上文所述方法)核实公司各中间层级的资料。

以上各种文件，地产代理须保留副本作备存纪录，详见于地产代理监管局执业通告编号23-01(CR)。

地产代理进行尽职审查及向客户索取相关文件和资料是为了符合法例及地产代理监管局的相关指引。地监局呼吁物业买方或卖方的客户，应尽量配合有关要求，便利地产代理为你们提供服务，同时为香港打击洗钱及恐怖分子资金筹集尽一分力。

陈汝儆
地产代理监管局执行总监

（刊载于「信报网站」 ）