地监局语：境购买境外物业先考虑五大考究要点

2022-09-09

购买香港境外物业，尤其是未建成的物业，绝非简单事宜。特别是对一般市民大众而言，所牵涉到的法例和接收到的资讯繁复。消费者在作出购买决定前，应格外留神及多主动了解相关资讯，以保障自身权益。

有见及此，地产代理监管局（「监管局」）特意把有关重要事项，辑录成一本小册子，内附五大考究要点，包括：置业地点、选择物业、购买方法、融资安排、投资回报及个案分享等实用资讯供消费者作参考之用。
笔者希望透过此栏和大家逐一重温，若有兴趣购买境外置业的消费者，宜多加留意。

置业地点
首先，第一步当然要考虑置业地点。消费者除了要掌握当地的经济、当时楼市及楼价前景、汇率等基本资讯外，更要了解当地对外地买家的投资限制。例如对外地人购买、出售以至出租该物业的法律程序，以及相关的限制。另外，亦要弄清置业目的，究竟是打算投资、自用、还是配合子女到当地升学的需要？若长远是想在当地定居，文化和语言配合是重要考虑的因素之一。

选择物业
作出以上的考虑后，第二步便要考虑该购买现楼或楼花。楼花风险相对较高，根据监管局过往接获有关境外物业的投诉中，大多问题源于发展商而非地产代理。例如，发展商最终未有如期建成有关物业、未能兑现承诺向买家支付保证租金回报等等。

因此，消费者要注意发展商的背景及实力。由于发展商的规模与消费者的认知可能与香港有所不同，局方建议大家最好亲身到当地视察，了解物业质素、建筑材料、屋内外设施和附近一带的基建和配套、邻舍以至社区情况，才作出购买的决定。

另外，亦要考虑如买入物业后，会否有其他后续的支出，例如：定期维修、管理费用等？同时，亦要留意物业业权归谁、可用年期及有关项目会否属于《证券及期货条例》下的「集体投资计划」，以及是否符合该条例的规定等。

购买方法
做足以上准备功课后，第三步便要考虑购买方法。一般会有三种做法；前往当地直接购买、在本地透过持牌代理或卖方委托的非持牌代理购买。有人或会认为，只要委托持牌代理就可以「万无一失」。然而，事实上，即使该代理依足所有指引行事，若物业在数年后出现问题，甚至发展商未能如期建成物业，消费者都须自行承担有关风险。

最后，笔者亦想提醒消费者，不容许发展商自行推销物业项目是违反自由贸易原则，亦剥夺消费者直接向发展商购买物业的基本权利。现行的法例并没有规定销售境外物业交易须经持牌地产代理及营业员进行销售。而监管局只可规管持牌代理的操守，并不能为买方追讨损失。

至于其余的两个考究要点，笔者将会在下一篇「海外置业锦囊」继续和大家剖释。在决定购买境外物业（尤其是未建成物业）前，必须多加研究和认真考虑，大家亦可浏览局方的专题教育网页（http://outsidehk.eaa.org.hk），以了解更多有用资讯，以保障自身利益。

韩婉萍
地产代理监管局行政总裁

（刊载于「明报网站」 )