地監局語：境購買境外物業先考慮五大考究要點

2022-09-09

購買香港境外物業，尤其是未建成的物業，絕非簡單事宜。特別是對一般市民大眾而言，所牽涉到的法例和接收到的資訊繁複。消費者在作出購買決定前，應格外留神及多主動了解相關資訊，以保障自身權益。

有見及此，地產代理監管局（「監管局」）特意把有關重要事項，輯錄成一本小冊子，內附五大考究要點，包括：置業地點、選擇物業、購買方法、融資安排、投資回報及個案分享等實用資訊供消費者作參考之用。

筆者希望透過此欄和大家逐一重溫，若有興趣購買境外置業的消費者，宜多加留意。

置業地點
首先，第一步當然要考慮置業地點。消費者除了要掌握當地的經濟、當時樓市及樓價前景、滙率等基本資訊外，更要了解當地對外地買家的投資限制。例如對外地人購買、出售以至出租該物業的法律程序，以及相關的限制。另外，亦要弄清置業目的，究竟是打算投資、自用、還是配合子女到當地升學的需要？若長遠是想在當地定居，文化和語言配合是重要考慮的因素之一。

選擇物業
作出以上的考慮後，第二步便要考慮該購買現樓或樓花。樓花風險相對較高，根據監管局過往接獲有關境外物業的投訴中，大多問題源於發展商而非地產代理。例如，發展商最終未有如期建成有關物業、未能兌現承諾向買家支付保證租金回報等等。

因此，消費者要注意發展商的背景及實力。由於發展商的規模與消費者的認知可能與香港有所不同，局方建議大家最好親身到當地視察，了解物業質素、建築材料、屋內外設施和附近一帶的基建和配套、鄰舍以至社區情況，才作出購買的決定。

另外，亦要考慮如買入物業後，會否有其他後續的支出，例如：定期維修、管理費用等？同時，亦要留意物業業權歸誰、可用年期及有關項目會否屬於《證券及期貨條例》下的「集體投資計劃」，以及是否符合該條例的規定等。

購買方法
做足以上準備功課後，第三步便要考慮購買方法。一般會有三種做法；前往當地直接購買、在本地透過持牌代理或賣方委託的非持牌代理購買。有人或會認為，只要委托持牌代理就可以「萬無一失」。然而，事實上，即使該代理依足所有指引行事，若物業在數年後出現問題，甚至發展商未能如期建成物業，消費者都須自行承擔有關風險。

最後，筆者亦想提醒消費者，不容許發展商自行推銷物業項目是違反自由貿易原則，亦剝奪消費者直接向發展商購買物業的基本權利。現行的法例並沒有規定銷售境外物業交易須經持牌地產代理及營業員進行銷售。而監管局只可規管持牌代理的操守，並不能為買方追討損失。

至於其餘的兩個考究要點，筆者將會在下一篇「海外置業錦囊」繼續和大家剖釋。在決定購買境外物業（尤其是未建成物業）前，必須多加研究和認真考慮，大家亦可瀏覽局方的專題教育網頁（http://outsidehk.eaa.org.hk），以了解更多有用資訊，以保障自身利益。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「明報網站」 )