改建有風險租買要留神

2019-09-26

為了善用每一吋空間，有些人會為其物業進行改動或加建工程（「改建工程」）。然而，購買或出租附有改建工程的物業或會有潛在風險或法律責任，更可能影響物業的估價或買家的按揭申請。

把傳統廚房改建成開放式廚房是其中一個香港常見的改建工程。由於此類改建可能需要移走防火門，有可能會令物業直接受到火警威脅，因此，在進行改建前，物業業主應先諮詢建築專業人士意見。另外，興建閣樓也屬於另一類香港常見的改建工程。一般而言，若在沒有取得建築事務監督批准及同意的情況下進行改建，有關工程可被視為違例構築物。

筆者藉此提醒所有準買家及租客，任何附有違例構築物的物業也有可能觸犯《建築物條例》，並可能影響銀行對物業的估價或申請按揭的結果。與此同時，住客入住此類物業時，也有機會面對安全問題。因此，消費者在決定購買或租用心儀單位前，切記向受委託之地產代理查詢該物業是否存有違例構築物。

根據地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，地產代理在緊接住宅物業的買賣協議或租賃契訂立之前，須就有關物業進行土地查冊，並向該物業的買方／租客提供一份該土地查冊結果的文本。地產代理監管局亦已就處理物業附有違例構築物的事宜發出了指引供地產代理遵從。地產代理須就有關物業進行土地查冊，仔細查閱土地查冊記錄是否註有由建築事務監督對物業發出的拆卸／改動違例構築物的命令，如有的話，則應查核有關命令是否已獲遵從。

此外，凡土地查冊紀錄顯示有建築事務監督發出的命令而該命令未獲遵從，地產代理應如實告知其客戶，並提醒客戶租買附有違例構築物物業所涉及之風險及應先尋求法律意見。代理也應提醒物業業主須遵從有關命令，並告知業主違令的後果及其負有修葺物業的結構使其保持良好狀況的責任。如買家得悉該物業附有違例構築物仍決定購入時，地產代理須於買賣合約上清楚列明雙方的責任，例如哪一方須承擔拆卸／還原的費用及其他法律責任。

為了幫助消費者了解租買附有改建工程或違例構築物物業的風險，監管局將於2019年9月28日舉行免費公開講座「改建有風險 租買要留神」。講座請來測量界、法律界及銀行界等不同專業人士，向出席人士分享租買附有改建工程的物業時需注意的事項。有興趣的公眾人士可登入https://eaa.ievent.hk/ 報名參加。

如想了解更多有關違例構築物的資訊，消費者亦可瀏覽本網頁的「精明錦囊」：http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/smart-advice/unauthorised-building-works/

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁