地產代理在租賃物業中的角色

2022-10-28

租賃物業所涉及的金額雖然遠較買賣為少，但不論是尋找租盤或放租，筆者都建議市民，最好委託持牌地產代理來處理。因為持牌地產代理對樓宇交易具備一定專業知識；加上受地產代理監管局(地監局)規管，能為消費者提供更多保障。

當持牌地產代理接受客戶委託處理住宅物業的租賃時，就必須與客人(不論是業主或租客)簽立訂明的「地產代理協議」。

法例訂明的「出租香港住宅物業用的地產代理協議」(「表格5」)(也即是租盤的放盤紙)內列明，地產代理需要為業主安排租客視察物業、進行商議、向業主提交所有有關於物業的要約，及協助業主與租客訂立具約束力的租契。至於「承租香港住宅物業用的地產代理協議」(「表格6」)(亦即是租盤的睇樓紙)，也訂明代理需為租客進行商議，並按租客的指示向物業的業主提交所有要約，及協助租客與業主就任何一項或多於一項物業訂立具約束力的租契。

當地產代理就有關物業與客戶達成租賃協議後，其他向客戶提供的服務如代業主收租、在租約完結時代業主收樓等其他租務管理事宜，一般而言並不屬於法例所定義的地產代理工作，而是業主與地產代理之間的商業協議。為免減少爭拗，業主或租客如需要地產代理跟進有關物業的租務管理事宜，應另行與地產代理訂立書面協議。而作為地產代理，倘若要為客戶提供售後服務，則要多加留意，若處理不當，則會導致客戶不滿。

另外，就有關處理分間單位(俗稱「劏房」)的租賃事宜，市民要留意，《業主與租客(綜合)條例》第IVA部的新租務管制制度已於2022年1月22日起生效，地監局已經發出相關的執業通告讓地產代理遵從。

通告內有不少指引，當中，不論有關租約屬於書面協議還是口頭協議，處理劏房租賃的地產代理均有責任提醒業主向差餉物業估價署署長遞交表格AR2。

另外，劏房業主或會委託地產代理代為向租客收取租金及其他水電費事宜。不論有關費用是由地產代理協助業主代收或直接由業主收取，都不可向租客濫收水電費等公共設施費用，而必須按單據上的金額向租客公平地攤分及收取費用，否則有機會構成違反《條例》的罪行。

不論是業主抑或租客，倘若不幸遇上租務糾紛，可致電差餉物業估價署熱線2150 8229查詢，有關部門會為市民就租務問題提供免費諮詢及調解服務。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )