投資香港境外物業的風氣愈見普及，當中不乏消費者投資未建成的「樓花」項目；然而，購買香港境外未建成物業非常複雜，消費者務必加倍小心。特別在過去一年，全球均受疫情影響，境外物業的準買家未必能到當地親身視察，難以掌握當地實際情況。若消費者在此情況下仍然打算購買境外「樓花」項目的話，便需面對較更大風險。 筆者在此提醒消費者，在決定購買境外未建成物業前，宜格外留神及多了解相關資訊，尤其是有關發展商的背景及實力，以保障自身利益。為向公眾提供更多有用資訊，地監局會在本月20日舉行一場「境外置業實戰攻略講座」，該講座會同時在信報財經新聞的Facebook專頁進行網上直播，幾位專家屆時會向消費者分享購買境外物業時須考慮和注意的地方。觀眾更可於直播中以留言方式提問，而提問有機會被挑選並由嘉賓講者親自解答。有關講座詳情，可登入以下網址(http://bit.ly/go20210320)了解更多。 境外物業的銷售五花八門，不單只有香港代理參與銷售，亦有外地發展商自行在香港展銷，甚至有些純粹利用網站交易。其實，根據香港目前的法例，任何人士倘若純粹處理香港以外地方的物業的地產代理工作，並在其所有信件、賬目、收據、單張、小冊子及其他所有文件及廣告中，清楚述明其本人並無持有或取得處理任何位於香港物業的牌照，可獲豁免領取地產代理牌照及營業員牌照。 換言之，這些毋須領有牌照的人士，或者是境外物業的發展商，都不在地監局的規管範圍之內；然而，由於持牌地產代理的行為(不論其處理物業的所在地)受到地監局所規管，倘若消費者透過持牌地產代理購買境外未建成物業，持牌代理便有責任根據地監局的指引，向客戶提供四項重要文件。 根據地監局在2017年發出的執業通告(編號17-03(CR))，受委託的持牌地產代理需在買方就購買境外未建成物業訂立任何協議或支付任何款項(以較早者為準)之前，向買方提供以下四份重要文件：一、關於賣方及境外未建成物業的盡職審查報告副本；二、根據該境外未建成物業所在地的法律和法規對境外買家購買、轉售、出租或按揭該等物業是否有任何限制的法律意見副本；三、書面警告聲明；四、銷售資料單張。 上述文件載有各類關鍵資料，例如賣方及境外未建成物業的背景、物業資料、消費者作為境外買家有機會涉及的法律問題及限制、付款細則等等，讓準買家進一步了解相關物業及自身在該交易下的權益。地監局強烈建議各位消費者在作出任何購買境外未建成物業的決定之前，應細閱所有由持牌物業代理及賣方所提供的重要文件及詳情。 不過，雖然持牌代理的操守受地監局所規管，但地監局的職能並不包括替消費者追討其在交易過程中所蒙受的損失。事實上，即使持牌代理依足指引行事，他們也不能保證該境外樓花能如期落成、或發展商能履行其承諾的投資及/或租金回報。 購買境外物業要注意的地方多不勝數，筆者再次鼓勵有意投資境外物業的市民，於本月20日下午3時登入信報財經新聞的Facebook專頁收看「境外置業實戰攻略講座」的現場直播，了解境外置業時有機會遇到的常見問題。 韓婉萍地產代理監管局行政總裁 （刊載於「信報網站」 )

筆者最近看到一些傳媒報道，有關近期少數族裔在香港生活所面對的困難，尤其是在疫情期間，他們遇上封區檢疫措施，出現不少文化衝擊及溝通問題。其實，個別地區的地產代理，很常會碰上少數族裔客戶，筆者希望在本欄再次提醒他們，作為一個「5A」級的地產代理，絕對不應對任何種族的客戶帶有歧視，反而應該抱有同理心，做到「三言兩與」中的「與客同行」(Affinity)，為不同種族人士提供專業服務。

地產代理監管局剛於1月底舉行網上直播新聞發布會，回顧局方在2020年的工作及展望2021年的工作重點。筆者希望在此和讀者分享一下一些當中重點。 2020年，地監局共接獲327宗投訴，較2019年增加9%，當中以「發出違規廣告」類別所佔的比例最高，達79宗。另外，地監局共就66宗涉及境外物業的投訴開立檔案，相比2019年的6宗個案大幅增加。大部分的個案均與一個位於珠海及另一個位於泰國的樓盤有關，兩者在銷售時均是未建成的樓花。 數字反映部分業界仍未充分掌握有關發布物業廣告的指引，或是在處理廣告時忽略了核實廣告內容的準確性。至於有關境外物業的投訴，筆者在此再次提醒消費者，必須注意購買境外物業的風險，尤其是樓花項目。雖然地監局有指引規管從事境外物業銷售的持牌地產代理，他們必須向準買家提供一系列的重要文件；然而，筆者希望消費者明白，不論執業指引有多詳盡，地產代理作為中介人，職責主要是向買方提供物業相關的資料，至於境外物業發展商能否如期建成物業，又或者是否可以發出其所承諾的租金回報，均是地產代理無法保證的。 今年，局方將集中向業界提升教育工作，包括會向地產代理公司進行外展探訪計劃，以增加從業員對發出物業廣告及有關反洗錢條例相關規定的認識。 此外，地監局亦會致力推廣有關香港境外物業的公眾教育，包括會製作電視宣傳短片，並於今年3月再次舉辦相關公開講座，希望藉此再三提醒消費者，在決定購買境外物業之前，必須做好功課及風險管理。 筆者相信，2021年仍然是充滿挑戰的一年，經濟環境仍充滿變數；然而，地監局會繼續緊守崗位，一方面繼續教育業界和公眾，另一方面提升業界的執業水平和形象，希望地產代理更趨專業，在逆市之中不斷提升實力、保持市場上的競爭力。 韓婉萍地產代理監管局行政總裁 （刊載於「信報網站」 )

地產代理監管局一直致力提升從業員的專業和道德操守，讓地產代理獲得公眾認同及社會尊重。為進一步了解公眾對香港地產代理的看法，繼2010年進行首次公眾調查後，局方於2020年7月再次聘請獨立機構進行公眾調查，藉此比較公眾於10年間對地產代理的印象到底有何轉變。

近月新盤銷情暢旺，不少發展商及地產代理推出不少優惠作招徠，坊間亦有不少含有誇張字眼的一手樓盤廣告或街招宣傳以吸引市民的注意；然而，筆者希望提醒消費者要小心求證廣告的內容，切勿盡信；地產代理從業員也須緊記遵守銷售一手住宅物業的相關條例及指引。 傳媒時有報道，部分新樓盤廣告所公布的樓價與發展商的售價不符，有些廣告更涉及偷步公布價單，當中又以街招廣告為甚。這些非法張貼的街招，不但沒有述明地產代理公司的營業名稱，也沒有刊登地產代理公司的牌照號碼或營業詳情說明書號碼，其可信性、資料準確度均極度存疑。 其實，根據地產代理監管局的規定，地產代理公司在發出任何廣告、宣傳海報、告示、小冊子、單張或任何形式的宣傳物品之前，必須事先取得賣方的書面同意；而在編制有關宣傳物品時，亦必須採取一切合理步驟核實該等物品所載資料的準確性，並在發出廣告前取得賣方就所載資料的準確性的明確書面批署；同時，廣告上必須刊登地產代理公司的營業名稱、牌照號碼、廣告編號及刊登日期等，消費者要特別留意。 筆者相信，大部分地產代理從業員在銷售一手樓盤時，都有遵守相關指引；然而，亦有小部分地產代理從業員可能貪一時之快，或輕視了發布違規廣告的後果而違反規定。筆者再次提醒業界，地產代理不得在有關物業的價單可向公眾提供之前，提供任何該物業的「意向價」，以及探求或接受準買家對有關物業的購樓意向。 同時，地產代理亦不可向準買家作出任何具誤導性的陳述，他們須確保提供的物業資料，以賣方提供的售樓說明書及文件所載的資料為準。其實，不論以何種形式或通過什麼平台發布，地產代理必須確保廣告符合《一手住宅物業銷售條例》(下稱《銷售條例》)的規定。 順帶一提，根據《銷售條例》，除地產代理公司外，其他持牌人不得發出任何廣告或宣傳物品。而且，倘若地產代理向客戶提供一手樓盤的銷售資料、如成交宗數或金額等，都必須根據成交紀錄冊上的資料提供。 最後，筆者再次提醒消費者不應相信街招廣告，因為它不但違法，而且其發布者身份存疑，消費者宜直接向地產代理公司或到一手住宅物業資訊網查詢有關資料。此外，準買家也不妨參考傳媒及政府公布的成交紀錄，以掌握更多市場資訊，保障自己。 韓婉萍地產代理監管局行政總裁 （刊載於「信報網站」 )

近年香港人購買境外物業的熱潮有增無減，有些是因為打算移民，有些因子女在當地升學，也有些用作投資用途。不論境外置業目的為何，消費者在購買前都必須留意當中涉及的風險，尤其是未建成的「樓花」項目。

不論是尋找租盤或者是有樓招租，看似較買賣物業簡單得多，但對沒有租樓或放租經驗的人士而言，便有可能忽略一些重要細節。為減低風險，消費者宜委託持牌地產代理處理物業租賃，因為他們受地產代理監管局規管，要遵守相關法例及局方的指引，必須具備有關物業交易的專業知識，為客戶提供準確的物業資料及意見。

鑑於2019冠狀病毒疫情持續，近期傳媒報道一些二手屋苑都錄得低於市價的成交個案。樓價波動可能令銀行對物業估價轉趨保守，出現估價不足的情況；加上經濟環境轉差，銀行或會收緊按揭措施，準買家需要小心因按揭成數不足而大失預算。

地產代理監管局素來以提升業界的專業水平為目標，因此一直鼓勵從業員積極自我提升。局方透過不同鼓勵措施鼓勵持牌人參與持續專業進修活動，例如為個人持牌人而設的優越嘉許獎章，即金章和銀章。此外，為鼓勵地產代理公司積極參與，地監局特別推出「地產代理商舖專業進修嘉許獎章」(「商舖嘉許獎章」)計劃。

地產代理監管局早前舉辦的「區區有『理』社區服務建議比賽」已經完滿結束，頒獎儀式亦剛於6月初舉行。今次是地監局舉辦首個讓地產代理回饋社區的比賽，筆者十分感謝業界積極支持，合共有超過20個隊伍報名參加比賽，各隊伍建議的社區服務範疇亦相當廣泛，很有意義。