留意違例建築工程風險

2019-10-03

在剛過去的周末，地監局舉辦了一場題為「改建有風險 租買要留神」的公開講座，邀請了幾位分別來自測量、銀行及法律界的嘉賓，與觀眾分享有關租買附有改建工程的物業所涉及的潛在風險。

住宅物業常見的改建工程包括把房間打通、傳統廚房改成開放式廚房、加建閣樓或打通單位等。這些改建工程可能需要移除主力牆、防火門及改動結構，因而對單位安全構成威脅，甚至有可能觸犯《建築物條例》。

倘若改建部分涉及違例建築工程(下稱違建工程)，政府可向業主發出命令，要求業主須於指定限期內清除有關違建工程，否則政府有可能行使收回土地的權利而導致該物業的業權出現問題，從而影響銀行對物業的估價或申請按揭的結果。

因此，消費者在決定購買或租用心儀單位前，切記向受委託的地產代理查詢該物業是否存有違例構築物。根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理在緊接住宅物業的買賣協議或租賃契訂立之前，須就有關物業進行土地查冊，並向該物業的買方/租客提供一份該土地查冊結果的文本。

另外，地產代理亦須仔細查閱土地查冊紀錄是否註有由建築事務監督對物業發出的拆卸/改動違例構築物的命令。如有的話，則應查核有關命令是否已獲遵從，並提醒客戶租買附有違例構築物物業所涉及的風險，例如有機會未能取得足夠銀行按揭貸款以完成交易，以及政府有權收回土地等，並應建議他們尋求法律意見。

另一方面，地產代理亦有責任提醒賣方，除非買賣協議另有協定，否則，由於違建工程可能導致業權出現問題，買方可取消買賣並追討違約損失賠償。倘若客戶堅持繼續有關買賣(不論是否已經取得法律意見)，地產代理可向客戶取得一份書面確認，說明代理已告知他們相關風險，並建議他們諮詢法律意見；同時於買賣合約上清楚列明雙方的責任，例如哪一方須承擔拆卸/還原的費用及其他法律責任。

筆者在此提醒業主為單位進行改建前，應先諮詢建築專業人士的專業意見。違例改建不但對自身安全構成威脅，而且有機會因要承受觸犯法例的風險而招致金錢損失；而租客或買家在計劃租買附有改建工程的物業前，也謹記衝量當中的風險後才作出租賃或購買的決定。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )