安心租樓有妙法

2019-12-27

政府早前放寬首次置業人士按揭保險的樓價上限，刺激部分首置人士的入市意欲。可是，仍有不少市民因擔心來年樓價波動，對樓市持觀望態度而暫時擱置置業計劃，選擇租住單位。

有意租住物業的人士或會透過坊間的網上物業平台，物色單位或選擇自行與業主接洽其心儀單位；然而，由於網上自行「搵樓」涉及一定風險，加上這些網上平台缺乏規管，透過其發布的資訊未必完全真確，業主的身份亦難辨真假，倘若準租客單獨與業主會面或獨自前往物業視察，容易讓不法分子有機可乘。因此，消費者宜委託持牌地產代理，他們不但受地產代理監管局規管，而且必須遵守相關法例及局方的指引，同時具備專業知識，能為客戶提供有用意見。

當決定委託持牌地產代理時，消費者應與其訂立「地產代理協議」，列明主要的委託條款，例如協議有效期、委託形式、佣金數額等資料，以釐清雙方權責，並保障雙方的利益。《地產代理條例》訂明，地產代理從業員受客人委託買賣或租賃住宅物業時，必須與客人訂立「地產代理協議」。倘若客戶並非由律師代表，地產代理須向其清楚解釋地產代理協議內的所有條款之條件，以確保客戶知悉其權利及責任。

決定租住單位後，地產代理通常會協助租賃雙方訂立臨時租約，筆者希望在此提醒消費者，不論是臨時租約或正式租約，均是具法律效力的文件，一經簽訂後須按照條款行事；如要作出任何修改，須取得各簽訂方同意。因此，在訂立前必須釐清各項條款及細節，以免日後發生爭拗。

此外，根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理在緊接租約訂立之前，須就物業進行土地查冊，並向準租客提供該土地查冊結果文本，準租客緊記要求代理提供及解釋最新的土地查冊資料，留意該物業是否註有產權負擔，例如單位是否附有違例建築工程的建築令、未解除的按揭等。

假如物業附有未解除的建築令，不單有機會對住客構成危險，政府亦有可能行使權利收回土地或封閉物業。簽訂租約前應作全面的考慮，以免因小失大。

另外，當地產代理就有關物業與客戶達成租賃協議後，其他向客戶提供的服務如處理單位內設備的維修、代業主收租、在租約完結時代業主收樓，或其他租務管理事宜，一般而言並不屬於「地產代理工作」的範疇。倘若租客希望地產代理提供這類服務，則應和代理另訂協議。

租樓看似比買樓簡單，其實當中也有很多細節不容忽視。準租客在決定承租物業之前，應了解清楚物業資料及租約條款。地監局亦出版了相關刊物，例如《安心租屋指南》、《非本地學生在香港租屋指南》等，歡迎消費者到局方網頁以了解更多。

韓婉萍

地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )