境外置業要「究」SMART

2020-02-21

香港人向來鍾情境外置業，早年以投資英美、日本及內地物業為主，近年擴展至歐洲及東南亞各國，不但國家選擇愈來愈多，物業種類更是五花八門。其實，購買香港境外物業殊不簡單，尤其是未建成的物業，宜先做足功課，以保障自身權益。

筆者在此分享一些境外置業的注意要點，供消費者參考，決定購買境外物業前要考究五大要素，包括置業地點、選擇物業、購買方法、融資安排及投資回報等。

首先，當然要考慮置業地點，除了要掌握當地的經濟、樓市前景、樓價、滙率等基本資訊外，還要了解當地對外地買家的投資限制，例如就購買、出售以至出租該物業的法律程序，以及相關限制。另外，亦要弄清置業目的，究竟是打算投資、自用、還是配合子女到當地升學的需要？

在選擇物業時，要考慮發展商的背景及實力。消費者需特別留意，境外發展商的規模可能與香港有所不同；其次，要注意有關項目會否屬於《證券及期貨條例》下的「集體投資計劃」，以及是否符合該條例的規定。另一重要考慮因素是該物業屬樓花或現樓，若是現樓的話，可親身視察物業質量及屋內設施，若是樓花則風險較高；然而，不論是現樓或樓花，最好都是親身到當地視察，以了解附近一帶的基建和配套、鄰舍以至社區情況。

購置物業後的後續支出，如定期維修費用、管理費、地稅等亦不宜忽略。下一步是融資安排，買家在付款前要留意發展商的付款安排，例如訂金在什麼情況下發放給發展商？有沒有特別收費？還有，記緊留意當地財務機構對境外買家申請按揭的要求、限制及相關法例。

另外，在投資回報方面，有關投資考量的事項不少，包括當地政府的外滙管制、物業涉及的稅制(如物業增值稅、利得稅和遺產稅等)、轉售成本(如需繳付的稅項、專業費用、轉售限制等)；同時，亦要留意發展商兌現回報保證的實力，以至該保證是否受到法律保障；租金收入亦未必如宣傳一樣。如有疑問，應諮詢當地專業人士或尋求獨立法律意見，以策萬全。

總括而言，購買境外物業過程複雜，一般而言，消費者可選擇直接向當地賣方購買物業，或是透過代理購買。倘若是後者，買家需留意，即使持牌地產代理符合地監局發出的執業通告的要求，也不能保證外地發展商能如期交樓，買家仍有機會遇上物業「爛尾」而蒙受損失。倘若有關投訴是涉及非持牌人士，地監局也不能跟進或處理，包括代表或協助買方追討交易過程中的損失。

為進一步教育公眾認識購買境外物業的風險，局方最近出版全新消費者教育小冊子《境外置業要「究」SMART》，公眾人士可於3月初到各區民政事務處諮詢服務中心免費索取該小冊子，或於地監局網頁(www.eaa.org.hk)閱讀網上版本。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )