購買改建物業的風險

2021-05-27

有些業主在放售物業前，為了提高叫價而特意翻新單位。對於怕裝修麻煩的準買家而言，已翻新或附設全新裝修的單位有一定的吸引力，惟消費者須注意，這些物業可能涉及改建工程，購買會有風險。

最近有傳媒報道指出，有買家在購買一個廚廁經改裝的單位後，銀行因該物業涉非法改建而拒批按揭，買家最終要撻訂兼要繳付代理佣金。筆者希望在此提醒消費者，要留意物業間隔有否曾進行改動或加建，以及有關工程是否違例，因為附有違例構築物的物業，不但可能影響估價或按揭申請，更有可能導致業權出現問題，以及影響物業的安全性，可能對住戶的安全構成危險。

一般而言，在未取得建築事務監督批准及同意下進行樓宇改建，該改動可被視為違例建築工程(「違建工程」)。建築事務監督可根據《建築物條例》指令任何附有違建工程物業的業主於指定期限內清除違建工程。地產代理監管局曾就違建工程事宜發出執業通告(編號07-05(CR))，要求地產代理須就物業進行土地查冊並仔細查閱土地查冊記錄，以確定是否有建築事務監督對物業發出的拆卸/改動令登記。如有的話，則須確定有關命令是否已獲遵從，並應告知其客戶土地查冊的結果。

即使土地查冊結果並沒有相關紀錄，倘若地產代理實際知悉某買賣物業附有違建工程，便應提醒買方有關買賣該物業所涉及的風險，包括政府行使收回土地權導致物業業權出現問題的風險、政府發出命令要求業主於指定期限內清除違建工程及當業主未有執行時，政府代為拆卸/改動並出售物業以追討相關費用的風險、及難以取得任何或足夠銀行按揭貸款來完成交易的風險等。

筆者在此提醒準買家，於購買心儀二手單位前，除了向業主及地產代理查核該物業是否存有違建工程外，如有懷疑，應徵詢專業人士的意見，以及自行向銀行或財務機構查詢有關物業的按揭貸款事宜。消費者亦要留意，地產代理是不可以向客戶保證其可成功取得按揭貸款或其條款的，否則會被地監局紀律處分。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )