地產代理及業主均須遵守有關「規管租賃」的規定

2022-08-31

基層租客的利益一向受到公眾關注。政府為緩解劏房戶的困境，推出規管分間單位住宅租賃的《業主與租客(綜合)條例》(下稱《條例》)第IVA部，並已於今年1月22日生效。地監局亦發出相關執業通告，讓地產代理在處理有關租賃時依循。

該法例生效逾半年，地監局不時透過各種途徑向地產代理加強有關《條例》第IVA部的宣傳教育工作，讓地產代理提醒業主遵守相關要求，例如舉辦持續進修專業進修講座，並把錄影片段上載至地監局網站供持牌人重溫；同時，地監局亦在網站刊登相關的「問與答」供持牌人參考，並在不同媒體專欄及地監局刊物《專業天地》針對新指引發表文章，務求可以加深有關人士對法例的認識。

筆者希望再次在此欄目提醒讀者，不論是地產代理、或受《條例》第IVA部規管的分間單位租賃(即「規管租賃」)的業主，在處理該類單位的「規管租賃」事宜上須要留意的地方，並遵從相關規定的要求，而《條例》的重點如下：

《條例》第IVA部的規管範圍涵蓋在住宅/綜合用途樓宇內及工/商業大廈內的分間單位，但寮屋及新界豁免管制屋宇(俗稱「村屋」)則不包括在內。在處理分間單位的「規管租賃」時，持牌地產代理須向準租客披露他們在交易中的行事身份。他們須向準租客披露其所屬的地產代理公司是只代表業主行事；只代表租客行事；抑或同時代表業主及租客雙方行事。假如地產代理顯示自己是持有營業員或地產代理牌照的人士；及在準「規管租賃」中亦是業主或獲業主委任的授權人/代表，則他必須將該事實告知準租客。

此外，地產代理在安排立約方訂立租賃協議前，必須向客戶解釋《條例》第IVA部下的主要規定，包括有關租住權保障和租金規管及每項「規管租賃」隱含的強制性條款的規定。持牌人亦須向其客戶提供每項「規管租賃」隱含的強制性條款摘要之副本。

儘管《條例》第IVA部規定「租賃」是指以口頭或書面達成的租賃，地產代理應建議客戶以書面達成「規管租賃」，以便清楚反映雙方協議的內容，並須告知他們有關租賃協議不應載有與租住權保障和租金規管規定及每項「規管租賃」隱含的強制性條款不一致的條文，以及提醒業主客戶違反《條例》第IVA部的規定有可能觸犯法例。

「規管租賃」的業主亦要留意，不論是口頭或書面達成的租賃協議，業主有責任提交租賃通知書(表格AR2)，亦須安排將書面租賃協議加蓋印花。除非業主以書面方式表示他將直接處理有關事宜，為便利業主遵守相關法定要求，代表業主一方行事的地產代理應於簽訂租賃協議後安排將租賃協議加蓋印花，並在「規管租賃」的租期開始後60日內，安排向差餉物業估價署署長提交租賃通知書(表格AR2)，通知他有關租賃的詳情。

倘若「規管租賃」的業主及租客就《條例》第IVA部的要求有任何查詢，可瀏覽差餉物業估價署網頁或考慮尋求法律意見，亦可瀏覽相關網頁(www.sdu-info.org.hk)以獲取更多資訊。

韓婉萍
地產代理監管局行政總裁

（刊載於「信報網站」 )