視察物業前須留意事項

2026-02-04

最近有一名地產代理涉嫌在未有得到業主事先同意的情況下，攜匙帶客戶視察已成功出租的住宅物業，引起居於該物業的租客受驚。

地產代理監管局(地監局)希望藉此提醒地產代理、業主及租客有關地產代理視察租住物業的安排，以免引起日後爭拗。

《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》(「《常規規例》」)(香港法例第511C章)附表所載的表格5及表格6，是供地產代理在香港住宅物業租賃時分別與業主及租客簽訂的地產代理協議，兩個表格分別載有業主是否容許地產代理/租客視察物業/將物業鎖匙交予地產代理及/或其他人士保管；及地產代理因應租客的要求安排視察物業的條款。業主及租客在委任地產代理時，應與地產代理先就地產代理協議的內容，包括上述條文，達成共識並簽訂協議。

另外，地監局曾發出執業通告(編號15-01(CR))，有關地產代理有效地控制其業務的責任，當中包括妥善保管和處理鎖匙。持牌地產代理須根據《常規規例》第15條設立妥善的程序或制度以監督和管理其地產代理工作的業務，以確保其僱員或其轄下的人遵守《地產代理條例》的條文。

在考慮持牌地產代理有否遵從該規定，地監局會檢視該持牌地產代理是否設有有效的制度，以妥善保管及處理物業鎖匙(包括收取及歸還鎖匙)；是否有向員工發出有關妥善處理/使用鎖匙的指引；是否有要求員工保存一份書面紀錄，列明何時從客戶收取鎖匙、何時將鎖匙交還客戶及何時將鎖匙轉交另一人士(例如同事)；和是否有設置監察系統及制定制裁措施等，以確保員工遵從有關規定。執業通告(編號15-01(CR))的「問與答」就這些事項提供了進一步建議，例如地產代理可考慮訂定明確指引，在出租物業後或委任期屆滿時或在客戶要求時(三者之中以最早者為準)，盡快歸還鎖匙給客戶/銷毀所有鎖匙。

根據《常規規例》，持牌人在未經住宅物業的賣方或業主事先同意的情況下，不得安排任何人視察和查看該物業。

雖然地監局並不規管業主，但建議業主當招租的物業已出租後，盡快告知他曾放盤的地產代理立即停止繼續放盤並回收或銷毁所有鎖匙，相關地產代理應確保其僱員或其轄下的人馬上更新內部系統，將該物業狀態由「放租中」改為「已租出」，並根據員工指引及/或地產代理與業主的協商處理相關鎖匙。

梁德麗
地產代理監管局規管及法律總監

（刊載於「信報網站」 ）