就物業買賣進行客戶盡職審查

2026-03-11

地產代理監管局不時從收到的查詢發現，仍有地產代理及客戶對於物業買賣進行時，雙方應分別如何配合《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》下的規定，未有充分了解。

地產代理有責任(1)進行盡職審查，包括識別及核實客戶(不論是買家或賣家客戶)的身分，(2)自客戶的交易完成的日期起計保留相關文件副本作備存紀錄至少5年，及(3)不處理懷疑個案的交易並立即向執法機構提交報告。

就盡職審查方面，地產代理除了必須識別及核實客戶身分外，亦必須識別及核實實益擁有人的身分。實益擁有人是指最終擁有或控制客戶或由客戶代表其進行交易或活動的個人。

如客戶屬個人身分，地產代理須向客戶及其實益擁有人(如有的話)取得其香港身份證或有效旅遊證件核實其身分，以及取得其地址。

如客戶是法團，地產代理須了解該客戶的擁有權及控制權結構，以及採取合理措施核實客戶實益擁有人的身分，以知悉該實益擁有人為何人。法團的實益擁有人是直接或間接擁有或控制超過25%已發行股本或投票權的個人，或對法團的管理層行使最終控制權的個人或如該法團是代表另一人行事，指該另一人。

地產代理須收集的法團客戶資料包括：其全名；成立日期及所在地；登記或註冊號碼；於成立所在地的註冊辦事處地址；所有現任董事的名稱；所有現任股東的名稱；及所有實益擁有人的名稱。

就於香港根據《公司條例》註冊成立的法團，地產代理應於公司註冊處進行查冊並取得公司的上述查冊文件資料及其他存檔於公司註冊處的文件影像紀錄以核實公司資料。

如客戶是於香港以外的地方註冊成立的法團，為核實有關法團的資料，地產代理應向客戶取得在法團成立所在地的公司註冊處出具的公司查冊報告，或與公司查冊報告類似或同等的文件；或由該法團成立所在地的註冊代理人簽發的現任職權證明書或同等文件；或其由相關司法管轄區內的專業第三方簽發的核證副本；或由該法團成立所在地的政府或官方機構出具的任何其他書面證明。

若客戶是具有多層擁有權結構的公司(不論於香港或香港以外地方註冊)，地產代理應識別公司的所有中間層級及自行決定收集該等資料的方式，例如取得一份董事聲明，其中附有描述中間層級的擁有權架構圖表(當中應至少包括中間層級所有公司的名稱及註冊成立地點)。此外，地產代理亦應採取合適的方法(如上文所述方法)核實公司各中間層級的資料。

以上各種文件，地產代理須保留副本作備存紀錄，詳見於地產代理監管局執業通告編號23-01(CR)。

地產代理進行盡職審查及向客戶索取相關文件和資料是為了符合法例及地產代理監管局的相關指引。地監局呼籲物業買方或賣方的客戶，應盡量配合有關要求，便利地產代理為你們提供服務，同時為香港打擊洗錢及恐怖分子資金籌集盡一分力。

陳汝儆
地產代理監管局執行總監

（刊載於「信報網站」 ）