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合约是由两方或多方订立、具有法律约束力并可依法强制执行的协议。以下为在物业交易中签署合约的一些实用提示。

注意：本文内容仅属一般提示，并不构成法律意见。

 

合约的必要元素

合约的必要元素包括：要约、承约、代价，以及建立法律关系的意图。

• 要约及承约：要约是一项作出或避免作出若干行为的明确承诺。承约必须为无条件的。有条件的承约会构成反要约，并破坏原有的要约。此外，沉默并不构成承约。
• 代价：简单合约必须有代价方可强制执行，但以契据形式订立的合约则无须代价仍可强制执行。代价须有价值，且已过去的代价不能成为代价。
• 建立法律关系的意图：合约必须显示各方是有意图作出具约束力的承诺及在各方之间建立法律关系。

 

签署物业交易合约前的实用提示

在签署物业交易合约前，你可考虑以下的实用提示：

• 确保所有必要条款已妥善填写：在交易的必要条款仍留空的情况下签署合约，风险极高，可能让不法之徒有机可乘，日后擅自加入你从未同意的条款。
• 核实各方身分：务必核实其他合约方或其授权签署人的身分，以防欺诈性虚假陈述。否则可能会导致合约无法强制执行。
• 遵从订明表格的指示：有些合约由法例订明，例如《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（第511C章）所订明的地产代理协议。此类合约必须按照相关指示填写。
• 简签：在签署书面合约前或签署过程中，如对该书面合约作出任何手写修订、更改或删除时，通常需在该处加上简签，以确认所有签署方同意有关变更。实务上，各方应在每一处具体修订或删除旁边简签。
• 见证签署：根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（第511C章）所订明的地产代理协议，法律上并无要求见证签署（即在见证人面前签署）。至于临时及正式租约，以及临时及正式买卖合约，法律上亦没有订明标准表格。实务上，地产代理公司一般会准备无需见证签署的临时及正式租约，以及临时买卖合约；而正式买卖合约则通常由律师拟备，并会要求见证签署。一般而言，见证签署是在物业转易过程中行之有效且值得推荐的做法，既可提高确定性，又可减少不必要的法律纠纷。就契据而言，见证签署更是确保有效签署的标准做法。
• 若一方打算预先签署合约作为谈判手段，应保持警惕：如一方将已预先签署的合约送交另一方，而另一方其后于该合约上签署，该合约即具法律约束力。
• 充分理解每一项条款：切勿因他人催促而草率签署合约。请仔细阅读整份合约，包括细则。如你认为某条款含糊不清或语意不明，应在签署前要求清晰的解释。
• 书面列明口头承诺：谈判期间或会出现一些吸引的口头承诺。为免日后争议，最好把相关条款以书面清楚列明。若某项承诺对你十分重要，务必在签约前确保已把该承诺写入合约之中。
• 确保土地合约以书面形式订立：根据《物业转易及财产条例》（第219章）第3(1)条，涉及物业交易的口头协议不可强制执行。为保障你的法律权益，任何有关购买、出售或转让物业的合约，均应以书面形式订立并予以签署。
• 如有疑问，寻求法律意见：如你对任何合约条款或自身可能承担的法律责任有所疑虑，应于签署前寻求独立专业意见，以免日后招致财务及法律问题。
• 即时索取已签署合约的副本：在合约签署完成后，务必即时索取一份已正式签署的合约副本，以备存档及供日后查阅。
• 注意以电子方式签署合约之限制：根据《电子交易条例》（第553章），涉及香港土地或物业交易的文件或文书不适用于以电子方式签署。然而，《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（第511C章）中订明的地产代理协议则可以电子方式签署。

 

违约

• 如合约其中一方违反合约内任何一条条款，即属违约，守约一方有权向违约方索取赔偿，以弥补因该违约而蒙受的损失。
• 如所违反的条款属一项条件，或法院裁定有关违约属严重违约，守约一方亦可选择终止合约。

 

调解

• 如合约双方（例如买方与卖方、业主与租客、或地产代理与客户）因合约问题发生争议，调解提供了一个诉诸法院以外的替代方式。调解是由一名受过训练而且中立的调解员主持的程序；调解员会协助各方找出争议点、探求解决方案、促进清晰沟通，并达成协议以较低成本解决争议的全部或部分。