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合約是由兩方或多方訂立、具有法律約束力並可依法強制執行的協議。以下為在物業交易中簽署合約的一些實用提示。

注意：本文內容僅屬一般提示，並不構成法律意見。

 

合約的必要元素

合約的必要元素包括：要約、承約、代價，以及建立法律關係的意圖。

• 要約及承約：要約是一項作出或避免作出若干行為的明確承諾。承約必須為無條件的。有條件的承約會構成反要約，並破壞原有的要約。此外，沉默並不構成承約。
• 代價：簡單合約必須有代價方可強制執行，但以契據形式訂立的合約則無須代價仍可強制執行。代價須有價值，且已過去的代價不能成為代價。
• 建立法律關係的意圖：合約必須顯示各方是有意圖作出具約束力的承諾及在各方之間建立法律關係。

 

簽署物業交易合約前的實用提示

在簽署物業交易合約前，你可考慮以下的實用提示：

• 確保所有必要條款已妥善填寫：在交易的必要條款仍留空的情況下簽署合約，風險極高，可能讓不法之徒有機可乘，日後擅自加入你從未同意的條款。
• 核實各方身分：務必核實其他合約方或其授權簽署人的身分，以防欺詐性虛假陳述。否則可能會導致合約無法強制執行。
• 遵從訂明表格的指示：有些合約由法例訂明，例如《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（第511C章）所訂明的地產代理協議。此類合約必須按照相關指示填寫。
• 簡簽：在簽署書面合約前或簽署過程中，如對該書面合約作出任何手寫修訂、更改或刪除時，通常需在該處加上簡簽，以確認所有簽署方同意有關變更。實務上，各方應在每一處具體修訂或刪除旁邊簡簽。
• 見證簽署：根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（第511C章）所訂明的地產代理協議，法律上並無要求見證簽署（即在見證人面前簽署）。至於臨時及正式租約，以及臨時及正式買賣合約，法律上亦沒有訂明標準表格。實務上，地產代理公司一般會準備無需見證簽署的臨時及正式租約，以及臨時買賣合約；而正式買賣合約則通常由律師擬備，並會要求見證簽署。一般而言，見證簽署是在物業轉易過程中行之有效且值得推薦的做法，既可提高確定性，又可減少不必要的法律糾紛。就契據而言，見證簽署更是確保有效簽署的標準做法。
• 若一方打算預先簽署合約作為談判手段，應保持警惕：如一方將已預先簽署的合約送交另一方，而另一方其後於該合約上簽署，該合約即具法律約束力。
• 充分理解每一項條款：切勿因他人催促而草率簽署合約。請仔細閱讀整份合約，包括細則。如你認為某條款含糊不清或語意不明，應在簽署前要求清晰的解釋。
• 書面列明口頭承諾：談判期間或會出現一些吸引的口頭承諾。為免日後爭議，最好把相關條款以書面清楚列明。若某項承諾對你十分重要，務必在簽約前確保已把該承諾寫入合約之中。
• 確保土地合約以書面形式訂立：根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第3(1)條，涉及物業交易的口頭協議不可強制執行。為保障你的法律權益，任何有關購買、出售或轉讓物業的合約，均應以書面形式訂立並予以簽署。
• 如有疑問，尋求法律意見：如你對任何合約條款或自身可能承擔的法律責任有所疑慮，應於簽署前尋求獨立專業意見，以免日後招致財務及法律問題。
• 即時索取已簽署合約的副本：在合約簽署完成後，務必即時索取一份已正式簽署的合約副本，以備存檔及供日後查閱。
• 注意以電子方式簽署合約之限制：根據《電子交易條例》（第553章），涉及香港土地或物業交易的文件或文書不適用於以電子方式簽署。然而，《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（第511C章）中訂明的地產代理協議則可以電子方式簽署。

 

違約

• 如合約其中一方違反合約內任何一條條款，即屬違約，守約一方有權向違約方索取賠償，以彌補因該違約而蒙受的損失。
• 如所違反的條款屬一項條件，或法院裁定有關違約屬嚴重違約，守約一方亦可選擇終止合約。

 

調解

• 如合約雙方（例如買方與賣方、業主與租客、或地產代理與客戶）因合約問題發生爭議，調解提供了一個訴諸法院以外的替代方式。調解是由一名受過訓練而且中立的調解員主持的程序；調解員會協助各方找出爭議點、探求解決方案、促進清晰溝通，並達成協議以較低成本解決爭議的全部或部分。