專欄

地產代理公司切勿發布含有虛假或誤導性陳述或詳情的物業廣告，亦不得在未獲准許便擅自使用屬於其他人士或公司的相片作廣告宣傳。否則，有可能被地產代理監管局紀律處分。

監管局今日發表最新數字，回顧監管局在2026年上半年的工作概況，並簡介下半年的工作重點。

持牌地產代理及營業員應遵守《個人資料（私隱）條例》以及由地產代理監管局發出有關收集、使用和處理個人資料的指引。否則，有可能被監管局紀律處分。

地產代理監管局（「監管局」）於今天推出革新的消費者教育網站（https://smart.eaa.org.hk），向公眾提供有關在香港買賣及租賃物業的清晰實用貼士。

地產代理必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務，對交易各方公平公正，在為買賣雙方議價並提供成交紀錄供客戶參考時，不得為了促成交易，故意向買方／賣方隱瞞最近期的成交價。否則，有可能被地產代理監管局紀律處分。

為響應香港政府推動香港發展成全球調解中心，地產代理監管局（「監管局」）向地產代理業界推廣應用調解服務處理糾紛。監管局於上周四（6月18日）為業界舉辦了一個名為「從衝突到雙贏：調解服務全攻略」的網上講座，請來多位於本地從事調解服務的專家，為業界介紹調解如何為地產代理提供協助及分享專業調解服務的案例。

地產代理監管局（「監管局」）一直致力推動關愛共融，鼓勵地產代理業界履行企業社會責任。監管局於6月11日與旺角社區客廳合作舉辦企業社會責任活動，邀請地產代理業界在端午節前參與是次義工活動，為分間單位居民送上關懷和祝福。

地產代理監管局（「監管局」）日前在一次打擊無牌人士從事地產代理工作的行動中，發現一名男子涉嫌無牌進行地產代理工作，隨即已將個案轉交警方，警方亦已拘捕該名人士。

《簡樸房條例》(下稱《條例》)已於今年3月1日起生效。房屋局同日起接受樓宇單位的寬限期登記及分間單位的簡樸房認證申請。在簡樸房制度下，分間單位須經專業人士核證符合居住環境最低標準，方可向房屋局遞交簡樸房認證申請，成功獲批認證申請的分間單位才可稱作簡樸房。至於未取得簡樸房認證的分間單位應稱為分間單位而絕非簡樸房。房屋局會把已獲有效登記的樓宇單位及已獲認證為簡樸房的分間單位的名單上載至房屋局的簡樸房專題網站(www.bhu.gov.hk)，供公眾查閱。

為響應香港政府推動香港發展成全球調解中心，地產代理監管局（「監管局」）最近向地產代理業界推廣應用調解服務處理糾紛。

隨着科技發展與數碼轉型的普及，一般商業使用電子交易已越來越普遍，但筆者希望提醒市民及地產代理必須注意，根據《電子交易條例》（第553章），有關以電子方式簽立的相關條文並不適用於《電子交易條例》附件1所載的文件（例如涉及土地或物業交易的文件或文書，包括但不限於臨時協議、臨時租約或正式租約）（「排除文件」）。

物業市場每天都在發展，地產代理也需要與時並進。除了緊貼樓市最新資訊數據，也要掌握不斷更新的法例法規，以至科技社會經濟發展等，以維持高度的專業水平。

每當有一手住宅推出，不少地產代理都會參與其中，筆者希望提醒各從業員、代理公司和準買家一些需要注意的事項。

近日有一宗租客因企圖行賄地產代理以圖免付「撻訂」賠償罪成。地產代理監管局(地監局)不會就該案件作出評論，但希望趁這個機會一再提醒公眾，簽訂地產代理協議的重要性及需要注意的事項。

地產代理監管局不時從收到的查詢發現，仍有地產代理及客戶對於物業買賣進行時，雙方應分別如何配合《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》下的規定，未有充分了解。

最近有一名地產代理涉嫌在未有得到業主事先同意的情況下，攜匙帶客戶視察已成功出租的住宅物業，引起居於該物業的租客受驚。

地產代理監管局(地監局)一直致力維護地產代理行業的專業操守，經常提醒地產代理從業員，要恪守操守守則，避免作出破壞行業聲譽及違反誠信的行為，並切勿從事可能觸犯法律的活動。

根據《地產代理條例》，持牌地產代理受客戶委託買賣或租賃住宅物業時，必須與其客戶簽訂訂明的「地產代理協議」，即《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》的表格3及表格5。該協議具有法律效力，雙方簽署後，應遵守該協議上的條文。

地產代理發布物業廣告前，必須確保廣告上的物業資料正確，例如放盤價必須與賣方所指示的一致，並核對物業的實用面積資料，不得發出有虛假或具誤導性陳述或詳情的廣告。否則，有可能被地產代理監管局紀律處分。

香港作為財務行動特別組織這個全球反洗錢組織的成員，須履行打擊洗錢及恐怖分子資金籌集的把關工作。物業買賣涉及大額資金流動，地產代理作為處理物業買賣交易的其中一個重要環節，於這方面亦肩負一定責任。

地產代理在處理住宅物業的租賃時，須在緊接租約訂立之前，就有關物業進行土地查冊，並向租客提供及解釋土地查冊結果文本，讓租客了解該物業業權及有否涉及違建工程等。否則，代理不但有可能令客戶蒙受損失，代理亦有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理監管局不時收到關於一手住宅買賣的投訴，指地產代理在提供關於價目、優惠、回贈及/或按揭等的資訊不準確。

地產代理公司應確保其所發布的所有物業廣告、不得包含任何虛假或具誤導性的陳述或詳情，並且必須在發布廣告前獲得物業擁有人的委託及書面同意。否則，有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理監管局(地監局)希望提醒廣大市民及地產代理，臨時買賣協議(臨時協議)、臨時租約及正式租約內應填寫訂約各方的地址。

地產代理應設立妥善制度管理其業務，以確保其僱員遵守《地產代理條例》、其附屬法例、《操守守則》，以及由地產代理監管局發布的其他指引。否則，他們有機會被監管局紀律處分。

炎炎夏日，除了是學校放暑假的時節外，亦是不少學生尋找外快的時候。地監局希望提醒廣大年輕人，若在地產代理公司擔任暑期工，須清楚了解自己的工作範圍，避免墮入無牌從事地產代理工作的陷阱。另外，準備來港升學的非本地學生，即使趕在未開學前找到地方居住，也務必要小心提防租樓騙案，最好委託持牌地產代理租樓，以獲得更大保障。

在申請地產代理或營業員牌照時，申請人不得提供任何虛假或具誤導性的資料；否則，申請人可能會觸犯刑事罪行並被警方起訴，因此而留下案底。

為提倡地產代理從業員追求終生進步及持續進修的文化，地產代理監管局(地監局)早於2005年推出自願性持續專業進修計劃。經過多年的發展，為了進一步提升業界的專業水平和形象，地監局透過從新持牌人開始，逐步實施持續學習要求，於2025年1月1日推出第一階段強制性持續專業進修計劃。凡於該日期後通過資格考試合格而取得牌照的人士，便需要符合強制性持續專業進修的要求方可以續領牌照。

作為專業服務提供者，地產代理公司應具備良好的企業管治，以提升自身的競爭力及對客戶的保障，建立起長期的良好品牌信譽，才可在不論市道順逆都能持續發展。

最近有傳媒報道，有地產代理參與一些位處工業樓宇(工廈)或新界豁免管制屋宇(包括丁屋)內的分間單位租賃供人居住。地產代理監管局(地監局)希望提醒持牌地產代理及廣大市民，工廈不能作住用用途，而新界豁免管制屋宇一般亦受相關地契條款限制，不可將任何樓層分割為多於一個獨立單位。

地產代理必須遵循《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》及地產代理監管局所發出的相關指引，在處理物業買賣時，須採取一系列措施以減低物業交易涉及洗錢或恐怖分子資金籌集的風險，當中包括進行客戶盡職審查，即識別及核實客戶的身份，否則有機會被監管局紀律處分。

近來時有報道，不同機構在處理各項申請時，都碰到假學歷證明文件的問題。地產代理監管局(地監局)亦不例外。

特區政府致力改善市民的居住環境及提升居住質素，並提出以立法方式制訂「簡樸房」規管制度，日後分間單位須滿足若干最低標準並獲認證方可合法租賃，而相關人士亦會受新條例規管。

筆者在地產代理監管局的工作，來到今年底便告一段落，這是我在此欄目的最後一篇文章，希望借此向各位讀者分享和總結一下過去多年的觀察和經驗。

在發布物業廣告時，地產代理公司不得發出任何載有在要項上屬虛假或具誤導陳述或詳情的廣告，並應於發布前取得業主同意，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理監管局(地監局)自2005年5月起以自願參與形式推行持續專業進修計劃，鼓勵持牌人不斷的自我增值，秉持終身學習的精神，透過不斷學習、充實自己、培養良好的執業操守，以提升公眾對行業的信心，以及加強對消費者的保障。

地產代理公司應緊記，不可於行人路上擺放廣告牌，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

政府已推出《業主與租客（綜合）條例》第IVA部下對分間單位（俗稱「劏房」）的新租務管制制度，並於2022年1月22日起生效。

持牌地產代理公司不可安排其非持牌員工參與任何地產代理工作。否則，有關人士、該公司及其管理層均可能觸犯刑事罪行而被警方檢控，並會因此而留下案底。

地產代理應時刻謹記保持專業態度，絕不可向客戶／準客戶發出騷擾或具侮辱性的訊息，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

持牌地產代理從業員在執業期間，應避免作出任何損害行業信譽或名聲的行為，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

近年，不少有意置業或租樓的消費者傾向透過網上資訊平台尋找心儀單位，他們的著眼點多以樓價、物業地點和生活配套為主，忽略了一些更為重要的物業資料，如物業的產權負擔或用途限制等。倘若選擇不經地產代理而自行交易，所蒙受的風險可能更高。

持牌地產代理從業員在執業期間，應避免作出任何損害行業信譽或名聲的行為，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

地產代理監管局（「監管局」）不時出版不同題材的小冊子，除了提升消費者對物業交易的認識之外，也會製作刊物加強地產代理對各種指引及規例的認知，藉此提升地產代理的專業水平，同時保障消費者的權益。

地產代理應注意，物業廣告中顯示的放盤價必須與賣方所指示的一致。否則，他們有機會被地產代理監管局紀律處分。

因應疫情發展及公共衞生的情況，地產代理監管局（「監管局」）在2020年8月為地產代理擬備了一個條款範本，以供地產代理參考。倘若物業賣方或買方客戶關注 2019 冠狀病毒病對其物業交易可能造成影響，地產代理可建議其客戶在臨時買賣協議（「臨約」）中加入該條款。

地產代理公司在發出物業廣告時，須確保該些廣告沒有載有任何虛假或具誤導成分的資料或陳述，包括牌照資料，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

疫情嚴峻之下，大家都減少外出與人會面，不少放盤搵樓都轉陣到網上平台。能夠足不出戶取得物業資訊固然方便，但不論是想買樓或租樓，都要切記不可只依賴單一資訊便作出決定，網上廣告花多眼亂，消費者應多作比較，並多加留意當中細節。

倘若有關物業涉及遺產分配協議及／或無償轉讓契，地產代理在與客戶訂立臨時買賣合約（「臨約」）之前，必須告知客戶有關事實，並應建議客戶尋求獨立的法律意見，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

最近有傳媒報道，有物業買家為了申請較高成數按揭貸款，試圖與業主及地產代理合謀降低臨時買賣協議（即臨約）內的樓價。

地產代理處理物業租賃時，可安排訂約方簽署有漏空重要條款或資料的臨時租約（「臨約」）或正式租約（「正約」）。否則，不但可能引起與客戶的爭拗，他們亦有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理與客戶的關係是以誠信為基礎，因此如遇上任何潛在利益衝突的情況，地產代理必須向客戶全面披露所有相關的事實，讓客戶有機會自行決定是否繼續完成交易，或繼續委任該地產代理。否則，該地產代理便違反了對客戶的受信責任。

地產代理不得向客戶作出其可成功取得某按揭貸款額或有關按揭條款的保證，他們應建議準買家直接向銀行及財務機構查詢。否則，他們有可能被監管局紀律處分。

地產代理在物業交易過程中，除負責安排客戶視察物業及磋商交易條款外，也會協助買賣雙方訂立臨時買賣協議或安排租賃雙方訂立臨時租賃協議（統稱「臨約」）。

處理住宅物業買賣的地產代理從業員，在緊接臨時買賣合約訂立之前，須就該物業進行土地查冊，並向準買家提供一份該土地查冊結果的文本，同時告知準買家該物業有否涉及已註冊的產權負擔，否則該從業員有機會被地產代理監管局紀律處分。

為保障雙方權益及確立委託關係，消費者委託持牌地產代理處理物業交易時，應與代理簽立訂明的「地產代理協議」。

地產代理參與推廣一手住宅物業時，須謹記物業廣告只可由地產代理公司發出；同時不得在展示宣傳物品及招攬生意時阻礙公共地方。這些違規行為會被地產代理監管局（監管局）紀律處分。

近年，越來越多香港市民購買境外物業作自住或投資之用。然而，由於物業位處香港境外，而且新冠疫情之下，消費者在購買前或未能親身到當地視察。加上許多在港銷售的境外物業都是未建成的樓花，當中涉及風險不少。

不少消費者會根據地產代理所提供的資訊，來考量其物業的定價或是否接受某一出價的要約。因此，作為專業的地產代理，必須小心保障其客戶的利益，在提供任何物業市場的參考資料前，須先核實該等資料無誤，切勿為心急促成交易而將未經核實或有誤的資訊給予客戶。否則，一方面可能令其客戶蒙受損失，同時亦會被地產代理監管局紀律處分。

大部分房地產物業的準買家都不會一筆過付款，因此在決定購買物業前，準買家必須小心計算是否可以獲取足夠的按揭貸款，不應輕率以為自己必可獲得某一成數的按揭貸款，而地產代理亦必須留意，切勿向客戶作出任何涉及按揭貸款額或條款的保證。

持牌地產代理須設立妥善程序或制度以監督和管理其地產代理業務，以確保其僱員或其轄下的人遵守《地產代理條例》及其附屬法例及相關指引，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》（第615章），地產代理在參與涉及為客戶買賣地產的交易時，必須進行客戶盡職審查及備存所有相關紀錄。地產代理需留意，如作為雙邊代理，除了須為買方進行盡職審查外，亦必須同時為賣方進行相同的審查程序。如作為單邊代理，則只須為其代表客戶進行盡職審查。

地產代理在提供物業資料予客戶時，必須盡量小心及盡一切應盡的努力去核實該些資料。倘若對物業資料的準確性存疑，應建議客戶尋求專業意見，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

一個具有「三言兩與」專業特質的「5A」級地產代理，為客戶進行地產代理工作時，應要做到其中一項特質「與客同行」，不可基於客戶的種族而有所差別。

地產代理不得以有別於業主所指示的價格或租金宣傳住宅物業，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

房產物業交易過程繁複，當中涉及不同範疇的細節，因此不少消費者都會選擇委託地產代理協助處理。根據《地產代理條例》（「《條例》」），「地產代理工作」的定義廣泛，當中包括在業務過程中向客戶介紹意欲出售、購買或租賃物業的第三者而進行的工作或相關的商議；或於介紹工作和商議完成後，就有關物業訂立協議而進行的工作。

作為一個具備「三言兩與」特質的「5A」專業持牌地產代理，「與時並進」（Advancement）是其中一個提升地產代理專業水平及競爭力的關鍵因素。

地產代理在參與一手住宅物業銷售時，不論基於任何理由，均不得向準買家提供或提出提供貸款。倘若地產代理公司未能作出有效措施，以確保其僱員遵守以上規定，亦有機會同樣被地產代理監管局（「監管局」）紀律處分。

業主在放售二手住宅物業時，會與地產代理簽立法例訂明的地產代理協議，而根據規定，地產代理不得以有別於客戶指示的放盤價刊登住宅物業廣告。不過，有時候地產代理會建議業主在放盤價一欄寫上意向價格範圍，以便與準買家議價，提高售出物業的機會。

地產代理須向客戶提供準確及最新的物業資料，並且管有住宅物業的訂明資料，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

網絡普及化，加上疫情持續，不少地產代理為了吸引客戶，紛紛為樓盤拍攝影片並上載到網上，以方便消費者足不出戶就能獲得樓盤資訊。然而，某些影片或未能完全反映單位的全貌，因此，地產代理監管局（「監管局」）建議消費者在作出任何決定前，應親身到相關樓盤視察，再決定是否合適。

地產代理就賣方的住宅物業發出廣告之前，須取得該物業賣方的書面同意，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

去年7月，地產代理監管局聘請獨立機構進行公眾調查，以比較公眾於十年間對地產代理的印象有何轉變。該次調查共訪問了1000名成年香港居民，包括曾使用過或未使用過地產代理服務的人士。

地產代理在任何情況下都不得向一手住宅物業的準買家提供或提出提供貸款，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

根據《地產代理條例》，持牌地產代理受客戶委託買賣或租賃住宅物業時，必須與客戶簽署訂明的「地產代理協議」。這份地產代理協議是具法律效力的文件，消費者在簽立該協議時，必須留意當中細節，包括該協議的有效期、代理的職責、委託形式和佣金等。如對該協議存有任何疑問，可要求地產代理解釋有關內容，並與代理商議後才簽署作實。

地產代理從業員在處理分權共有的物業時，不可在未取得所有註冊業主的同意前，便安排訂立臨時租約；或在未取得立約方的妥善授權便進行相關物業的交易，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

在一般情況下，持牌地產代理會協助業主及買家／租客雙方訂立一份臨時買賣協議或臨時租約（簡稱「臨約」）。由於臨約是一份具法律約束力的合約，因此雙方在簽訂前，必須留意當中的條款及細則。而為免日後發生爭拗，所有口頭協議亦應納入臨約內，消費者亦不應貿然簽署在重要條款的位置仍漏空的臨約。

地產代理在處理居者有其屋第二市場計劃下的物業交易時，須遵守相關規定，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理必須在緊接物業的買賣協議或租約訂立之前，就該物業進行土地查冊，並向買方／租客提供該土地查冊結果的文本，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

市民在尋找租盤時，應考慮委託持牌地產代理介紹物業以保障自身利益。持牌地產代理受地產代理監管局所規管，擁有物業交易的專業知識，能為顧客提供專業服務。

地產代理不可在物業廣告中使用不屬於該物業的照片，否則有機會因發出虛假或誤導性廣告而被地產代理監管局紀律處分。

受疫情所影響下，今年上半年地產代理監管局和業界均面對不少挑戰，工作難免受到影響，但局方仍竭力維持規管和監察工作，同時亦已大致完成向業界發放津貼的工作。早前，局方亦舉行了一個網上直播新聞發布會，回顧 2020年上半年的工作概況。

地產代理不得向客戶提供任何不準確的按揭計劃資料、或保證其可獲得某按揭貸款金額或條款，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

地產代理為推銷樓盤，會透過不同渠道招徠顧客，其中一個過時的舊手法就是張貼街招，這種行銷方法不但對生意無助，而且更會對附近居民及道路使用者造成滋擾，有損業界形象，可謂百害而無一利。

近月地產發展商相繼推出大型一手住宅項目，令樓盤銷售點變得熱鬧起來。地產代理在參與一手住宅物業銷售時，必須遵守地產代理監管局的指引，在樓盤銷售點保持良好的秩序，否則有機會被監管局紀律處分。

監管局一直十分關注地產代理於一手住宅樓盤銷售處的秩序，而近年的秩序亦已改善了不少，惟今年5月仍發生了一宗一手住宅樓盤銷售處打鬥事件，局方得悉後已即時向發展商及警方了解和跟進。

在處理泊車位的買賣時，地產代理應確定該泊車位有否任何使用上的限制，並於訂立任何買賣合約前告知買方，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

地產代理在執業期間不可向客戶作出任何失實陳述，當中包括不得向客戶提供關於付款安排的錯誤資訊，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

購買一手住宅物業的時候，地產代理可能會向買家介紹「建築期付款」方法，看似能避免即時供樓的壓力，但假如其後樓價急劇下跌，買家到收樓申請按揭時，便可能要面對銀行估價不足而大失預算。

地產代理在安排租客就物業訂立租約時，須核實該物業是否有租用限制，並要如實告知客戶，不可作出任何失實陳述，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

消費者在購買一手住宅物業時，為了購得單位，有可能會選擇遞交多於一張購樓意向登記（或所謂「入票」）以提高中籤機會。然而，部份準買家卻未必有足夠資金準備。

地產代理在安排客戶就物業訂立租約時，有責任記錄並核實客戶身分，並妥善管有其資料，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

購買一手住宅物業前，準買家應多閱讀樓盤的相關資料，例如發展項目的銷售文件、價單、以至有關銷售最新狀況的「消耗表」等。準買家在閱讀這些資料時，要格外留意資料的來源是來自發展商或是地產代理，以及有關資料是否準確及完整。

地產代理從業員在處理住宅物業的買賣或租賃時，應該採取步驟以確認有關物業是否涉及違例建築工程，並要告知準買家或準租客相關的事實和風險，否則有可能被紀律處分。

地監局早前舉行新聞發布會，回顧局方2019年的工作重點。去年地產代理的整體違規數字，包括接獲的投訴及巡查期間發現的違規個案均有所減少；其中，從業員在一手住宅物業銷售處的秩序，以及在遵守有關打擊洗錢及恐怖份子資金籌集的備存客戶紀錄要求上都得到大幅改善，反映業界操守及執業情況有所改善。

不少物業買家鍾情於一手住宅物業，會到樓盤銷售處參觀示範單位，部分地產代理亦會在銷售處招攬生意。銷售處人頭湧湧，消費者應怎樣選擇地產代理並且保障自己呢？

行政長官在月中發表的《施政報告》中提出多項與房屋及樓市相關的措施，筆者和地產代理監管局（地監局）對此表示歡迎，並全力支持這些措施。

為了提高地產代理業界的專業水平及加強公平競爭，地產代理監管局(地監局)於今年8月發出一份新執業通告，推動業界在收取佣金及在銷售一手住宅物業時向買方提供優惠兩方面實施良好及有效的競爭做法，將於今年11月1日生效，局方日前並上載一份相關「問與答」到網站供業界參考。

早前有內地學生在一宗涉及透過無牌地產代理租賃香港物業的懷疑騙案中蒙受金錢損失，筆者任職的地產代理監管局(地監局)對此十分關注。筆者希望再三提醒消費者要提高警覺，尤其是對香港住屋和租賃情況不太熟悉的來港人士，應委託持牌地產代理進行物業交易，為其權益帶來更佳保障。

近年政府積極改善市民的居住環境及質素，處理劏房租賃亦是政府目前的重點議題之一。隨着劏房租務管制的法例已於2022年生效，地產代理監管局(地監局)亦加強向持牌地產代理宣傳他們在處理劏房租賃時的主要職責，並推動業界承諾以良好作業模式處理劏房租賃，以保障劏房戶的權益。

上星期有一名地產代理涉嫌在追討佣金的過程中，因為在未經客戶的同意下披露其個人資料，因而被個人資料私隱專員公署起訴。筆者希望藉此提醒一眾地產代理從業員，必須慎重處理客戶的個人資料，即使因金錢糾紛而需要向客戶追討欠款，也必須循合法途徑行事，任何違法行為均會損害業界的專業形象。

近年不少香港人喜歡在內地或境外置業，而隨着近期日圓滙率下跌，也有不少投資者考慮趁機在日本置業；然而，任何投資都有風險，境外置業涉及的風險更大，尤其是購買未建成物業的話，更要加倍小心。

繼去年第一宗地產代理因觸犯《一手住宅物業銷售條例》而罪成被判入獄後，今年4月中再有第二宗地產代理因觸犯《一手住宅物業銷售條例》而被檢控，被告在庭上認罪，法庭將在6月中作出裁決。對此，地產代理監管局(地監局)會作出嚴肅跟進，而筆者亦希望藉此欄目再三提醒各位地產代理，在銷售一手住宅物業時必須保持誠實和專業的態度。

早前有傳媒報道，個別地產代理可能牽涉協助業主放售一些業主從未曾入住的資助房屋單位，引起社會關注。因此，地產代理監管局早前已向持牌人發信，提醒他們切勿參與銷售違反居住規定的資助房屋單位。筆者希望藉此欄目，再次向地產代理和公眾作出相關提醒。

地產代理監管局早前舉辦新聞發布會，回顧地監局去年的工作，並簡介新一年的工作重點。筆者希望在此欄分享一下其中一些重點。

不知道讀者最近有沒有乘車經過西區海底隧道，有否看見筆者工作的地產代理監管局最新戶外廣告，大字標題寫着：「境外樓花買唔買？計過風險先好買！無牌中介有風險、持牌代理有規矩！」提醒消費者如要購買境外樓花，最好先衡量風險和委託持牌地產代理。

近日有地產代理被競爭事務委員會入稟控告他們涉嫌合謀訂定佣金比率，違反《競爭條例》「第一行為守則」。由於事件已進入法律程序，地產代理監管局(地監局)現階段不便作出評論，但筆者仍希望在此提醒業界必須遵守《競爭條例》，不得訂立任何協議或經協調做法以達致妨礙、限制或扭曲競爭的目的或效果。

最近一名代理人因違反《水務設施規例》而被判處罰款，地產代理監管局(地監局)隨即向持牌人發出通知，提醒所有地產代理在參與處理劏房租賃時，絕不可以協助業主濫收公用設施及服務的費用，否則持牌人本身便有可能違法而被判有罪。

劏房是近年社會各界關注的民生議題，當中在處理劏房租賃的問題上，地產代理就擔當着不可或缺的角色。隨着政府去年推出針對劏房規管租賃的《業主與租客（綜合）條例》第IVA部後，作為規管地產代理的法定機構，地產代理監管局（地監局）早於去年已經發出相關指引，讓持牌地產代理遵從。

最近房屋局推出新的電視宣傳片，以「境外置業要謹慎、存在風險要睇真」為主題，提醒市民大眾購買境外物業必須格外小心。這和地產代理監管局（地監局）一直致力的消費者教育方向一樣，都是希望不厭其煩地再三提醒消費者，「隔山買牛」切勿掉以輕心。

地產代理監管局(地監局)一向支持種族平等的物業租賃，最近，平等機會委員會在港鐵車廂內推出以「開明業主 無分種族」為主題的宣傳廣告，以推廣種族平等的物業租賃。筆者希望藉此欄目，再向各位業主和地產代理呼籲，不同種族人士在租屋時應得到平等待遇。

最近，有社區關注組織表示，發現有地產代理處理劏房租賃問題不當的情況。其實，地監局對有關問題十分關注，並一直教育代理必須遵守有關規定。筆者希望在此專欄，再次呼籲代理業界和各位劏房業主，必須依循規例行事，否則有機會被處分或被起訴。

地產代理必須遵從《2022年打擊洗錢及恐怖分子資金籌集(修訂)條例》及地產代理監管局發出的相關指引，在處理物業買賣時，採取一系列措施以減低交易涉及洗錢或恐怖分子資金籌集的風險，當中包括進行客戶盡職審查(即識別及核實客戶的身份)。而地監局就剛於本月中發出最新的指引，由6月1日正式生效。

本月中有地產代理因觸犯《一手住宅物業銷售條例》（下稱《條例》）而被判處入獄後，地產代理監管局（地監局）日前隨即向所有地產代理發出短訊，提醒他們在參與銷售一手住宅物業時，絕不可以罔顧事實而不盡責地發放失實的陳述，否則便有可能被判處監禁。

地產代理監管局日前首次與個人資料私隱專員公署為地產代理從業員合辦的講座，並很榮幸邀請到個人資料私隱專員鍾麗玲擔任講者，着實令筆者與從業員都獲益良多。

過去數年，新冠疫情及環球經濟因素帶給各行各業的挑戰，是前所未有的困難。隨着香港與內地通關，社會復常，一切都會向更好的方面發展，相信地產代理行業也不例外，同樣朝着正面發展。

房屋問題一向是本港最為人關注的議題之一，近年政府亦積極推出房屋相關政策及措施，力求改善居住環境及質素，讓市民安居樂業；其中，就分間單位（俗稱劏房）的問題，《業主與租客（綜合）條例》（《條例》）第IVA部下對劏房的租管制度已於去年初生效。而為配合條例，地產代理監管局亦推出相關指引讓地產代理遵從。

近月最多人談論的體育活動，一定是剛剛完結的世界盃了。筆者不算特別認識足球，但世界盃比賽相信不少人都有看過。其實，在球場上的激烈競爭，和在商業社會上一樣，分秒必爭，講求團隊合作，當中不少道理實在值得地產代理借鏡。

物業交易數額龐大，而地產代理收取的佣金則與成交金額掛鈎，在不少公眾人士眼中，難免對地產代理的印象會局限於和金錢有關，甚至會覺得他們只是一味金錢掛帥，開單至上。

租賃物業所涉及的金額雖然遠較買賣為少，但不論是尋找租盤或放租，筆者都建議市民，最好委託持牌地產代理來處理。因為持牌地產代理對樓宇交易具備一定專業知識；加上受地產代理監管局(地監局)規管，能為消費者提供更多保障。

地產代理監管局成立25年，回顧過去四分一世紀，本港的物業指數及地產代理持牌人數均錄得顯著升幅。雖然近年受新冠疫情及環球經濟所影響，地產代理行業面對不少變化和挑戰，但只要大家抱着正面的態度靈活應對，物業市場仍然會是香港經濟重要支柱之一。

基層租客的利益一向受到公眾關注。政府為緩解劏房戶的困境，推出規管分間單位住宅租賃的《業主與租客(綜合)條例》(下稱《條例》)第IVA部，並已於今年1月22日生效。地監局亦發出相關執業通告，讓地產代理在處理有關租賃時依循。

隨着疫情逐漸受控，地產代理監管局恢復舉行實體新聞發布會，剛於上星期與傳媒回顧地監局今年上半年工作與下半年的工作展望。

鑑於新冠疫情反覆，近期傳媒報道二手物業成交波動，亦有一些一手樓的「撻訂」消息，加上外圍經濟及加息影響之下，物業準買家在作出購買決定前，宜預留充裕的首期，並仔細評估自身的按揭還款能力，才簽約繳付訂金。

規管分間單位住宅租賃的《業主與租客(綜合)條例》(《條例》)第IVA部已於2022年1月22日生效，而地監局亦已發出相關的執業通告讓地產代理在處理有關租賃時跟從，並於同日生效。

近年不少市民鍾情購買境外物業，惟「隔山買牛」存在一定風險，尤其是未建成的樓花項目。現時資訊科技發達，消費者容易透過不同渠道收到各種各樣有關境外置業的宣傳，但當中的資料及來源均五花八門，準買家在決定購買之前，必須小心求證，切勿心急行事，倚賴單一廣告或網上資訊。

疫情籠罩之下，大眾都盡量留在家中，地產代理工作難免受到影響。這個時候正是地產代理進修增值的好時機，而筆者亦希望藉此機會，向廣大消費者介紹一下，有不少高質素的地產代理多年來持續進修，亦有些地產代理公司積極鼓勵員工上課增值，以提升其專業服務水平。大家在考慮光顧哪一間地產代理公司時，不妨特別留意一下，這些公司有否獲得地產代理監管局頒發的商舖專業進修嘉許奬章。

網上放盤日益普及，消費者每天接觸到的樓盤廣告琳瑯滿目，雖然能便利準買家尋找物業資訊；然而，筆者提醒準買家參閱網上廣告時要保持警覺，切勿疏忽細節。

近期樓市熾熱，不少一手新盤傾巢而出，發展商也紛紛推出不同的優惠及按揭計劃吸引準買家；然而，在作出購買決定前，準買家應作多方面的考量，包括有關按揭計劃、所涉及的稅項、購入的預算金額等，否則有可能招至損失。

每當樓市轉旺、交投活躍，大家都會關心地產代理監管局的持牌人數有否上升。今年下半年自6月起，疫情漸趨緩和，持牌人數每月均錄得輕微升幅。其實，持牌人數一向穩定，稍有升跌實屬正常，而過往亦沒有錄得大幅飆升或驟降的情況。

不少港人有興趣境外置業，加上現時資訊發達，消費者能透過不同渠道或社交媒體取得境外物業的各種資訊，消費者或會被宣傳物品上的資料所吸引而作出購買決定。

科技發展令大眾能更快捷獲得資訊，透過互聯網便能輕易取得物業資訊及市場數據。因此，坊間有人認為在不久的將來，「地產代理中介人角色」可能會被取替，屆時購買物業也不必透過代理進行；然而，地產代理的角色其實非常重要，一個專業的地產代理，能令物業買賣雙方在有關過程中獲得更佳保障，不能輕易被取代。

準買家在瀏覽二手住宅物業的廣告時，除了會被標題和照片所吸引外，最關注的當然是物業的放盤價。廣告中價格的高低，關乎多種因素而定，有時如果遠低於市價，準買家也可能因有疑慮而未必會有興趣。由於物業的售價始終是由業主所決定，筆者希望在此提醒業主，在給予地產代理放盤價的指示時，不宜把價格範圍設得太闊，而地產代理在刊登物業放盤價時，也應該務實和小心，避免令人產生不必要的疑問或給人一種不實的感覺。

樓市轉旺，不少地產代理公司會積極擴充、吸納新血，他們或會先安排暫未領有牌照的員工擔任見習生或後勤工作。筆者希望提醒地產代理公司的管理層，切勿安排未持有地產代理牌照的員工從事地產代理工作，否則他們及公司均有機會觸犯法例。

近月住宅新樓盤銷情不俗，據傳媒報道，部分更掀起搶購潮。在熾熱氣氛之下，筆者希望提醒消費者，在決定購買物業之前，應盡量保持冷靜，緊記要先衡量自身的負擔能力，查詢清楚能否獲得足夠按揭貸款，避免因一時衝動做錯決定，最後因失預算而導致「撻訂」收場。

有些業主在放售物業前，為了提高叫價而特意翻新單位。對於怕裝修麻煩的準買家而言，已翻新或附設全新裝修的單位有一定的吸引力，惟消費者須注意，這些物業可能涉及改建工程，購買會有風險。

近月傳媒有關二手物業市場的報道，無不以「交投熾熱」、「買家爭相入市」或「搶盤」等為標題，指市場有不少在沒有議價，甚至未有睇樓的情況下便拍板成交二手物業。

筆者最近看到一些傳媒報道，有關近期少數族裔在香港生活所面對的困難，尤其是在疫情期間，他們遇上封區檢疫措施，出現不少文化衝擊及溝通問題。其實，個別地區的地產代理，很常會碰上少數族裔客戶，筆者希望在本欄再次提醒他們，作為一個「5A」級的地產代理，絕對不應對任何種族的客戶帶有歧視，反而應該抱有同理心，做到「三言兩與」中的「與客同行」(Affinity)，為不同種族人士提供專業服務。

地產代理監管局剛於1月底舉行網上直播新聞發布會，回顧局方在2020年的工作及展望2021年的工作重點。筆者希望在此和讀者分享一下一些當中重點。

地產代理監管局一直致力提升從業員的專業和道德操守，讓地產代理獲得公眾認同及社會尊重。為進一步了解公眾對香港地產代理的看法，繼2010年進行首次公眾調查後，局方於2020年7月再次聘請獨立機構進行公眾調查，藉此比較公眾於10年間對地產代理的印象到底有何轉變。

近月新盤銷情暢旺，不少發展商及地產代理推出不少優惠作招徠，坊間亦有不少含有誇張字眼的一手樓盤廣告或街招宣傳以吸引市民的注意；然而，筆者希望提醒消費者要小心求證廣告的內容，切勿盡信；地產代理從業員也須緊記遵守銷售一手住宅物業的相關條例及指引。

不論是尋找租盤或者是有樓招租，看似較買賣物業簡單得多，但對沒有租樓或放租經驗的人士而言，便有可能忽略一些重要細節。為減低風險，消費者宜委託持牌地產代理處理物業租賃，因為他們受地產代理監管局規管，要遵守相關法例及局方的指引，必須具備有關物業交易的專業知識，為客戶提供準確的物業資料及意見。

鑑於2019冠狀病毒疫情持續，近期傳媒報道一些二手屋苑都錄得低於市價的成交個案。樓價波動可能令銀行對物業估價轉趨保守，出現估價不足的情況；加上經濟環境轉差，銀行或會收緊按揭措施，準買家需要小心因按揭成數不足而大失預算。

地產代理監管局素來以提升業界的專業水平為目標，因此一直鼓勵從業員積極自我提升。局方透過不同鼓勵措施鼓勵持牌人參與持續專業進修活動，例如為個人持牌人而設的優越嘉許獎章，即金章和銀章。此外，為鼓勵地產代理公司積極參與，地監局特別推出「地產代理商舖專業進修嘉許獎章」(「商舖嘉許獎章」)計劃。

地產代理監管局早前舉辦的「區區有『理』社區服務建議比賽」已經完滿結束，頒獎儀式亦剛於6月初舉行。今次是地監局舉辦首個讓地產代理回饋社區的比賽，筆者十分感謝業界積極支持，合共有超過20個隊伍報名參加比賽，各隊伍建議的社區服務範疇亦相當廣泛，很有意義。

地監局於年初舉行的新聞發布會上公布去年地產代理於一手樓盤銷售點秩序的違規個案有顯著改善，由2018年的17宗下跌至2019年的5宗。可惜，剛剛5月初發生了一宗地產代理涉嫌打鬥事件。地監局非常關注事件，隨即向發展商及警方了解跟進。

在2019冠狀病毒疫情的影響下，各行各業紛紛調整經營模式及銷售策略，向來靈活多變的地產代理行業也不例外，例如發布網上廣告作宣傳推廣，減少與客戶面對面接觸。而隨着網絡行銷、社交網站及手機通訊的普及，傳統街招已非地產代理用作招攬生意的主要渠道。不過，地監局仍會不時收到有關亂貼街招廣告的投訴，反映行內仍存在這種古老行銷方法。

2019冠狀病毒不但改變了大家的生活習慣及社交模式，亦導致市民的消費意欲大減，直接影響本港經濟。不少地產代理採取應變措施對抗疫情，加緊清潔消毒，善用網上資源，讓客戶安心。

香港人向來鍾情境外置業，早年以投資英美、日本及內地物業為主，近年擴展至歐洲及東南亞各國，不但國家選擇愈來愈多，物業種類更是五花八門。其實，購買香港境外物業殊不簡單，尤其是未建成的物業，宜先做足功課，以保障自身權益。

政府早前放寬首次置業人士按揭保險的樓價上限，刺激部分首置人士的入市意欲。可是，仍有不少市民因擔心來年樓價波動，對樓市持觀望態度而暫時擱置置業計劃，選擇租住單位。

早前內地公布便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋的措施，香港居民在大灣區城市置業，可獲豁免所需的在當地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件，相信會令更多港人有興趣到當地置業，從而令從事銷售當地物業的發展商及地產代理受惠。

作為規管地產代理執業的法定機構，地產代理監管局一向很關注業界的經營狀況及政府政策。早前發表的《施政報告》中，宣布香港按證保險有限公司的按揭保險計劃作出修訂之後，本地二手住宅樓市似乎變回活躍，筆者亦替一眾地產代理感到高興。

在剛過去的周末，地監局舉辦了一場題為「改建有風險 租買要留神」的公開講座，邀請了幾位分別來自測量、銀行及法律界的嘉賓，與觀眾分享有關租買附有改建工程的物業所涉及的潛在風險。

因為工作性質，地產代理與其工作的社區密不可分，每天帶客人視察樓盤，對街頭街尾都非常熟悉。

隨着全球資金的流動性與日俱增，國際對跨境洗錢活動高度關注。財務行動特別組織(FATF)於去年就香港打擊洗錢及恐怖分子資金籌集活動的成效進行成員相互評估，結果香港成為亞太區內第一個被評為整體上合規的司法管轄區，證明本港打擊洗錢制度強而有效。

地產代理工作辛苦兼無定時，尤其是周末假期更要忙於陪伴客人睇樓。雖然如此，在6月第一個周末，有近百名來自不同公司的地產代理，願意暫時放下工作及賺錢機會，與地監局的義工一起到大嶼山清潔海岸，筆者有幸和他們一起回饋香港和大自然，十分感動。

近期樓市尤其一手似乎特別熾熱，未知會否因此吸引一些人士想加入地產代理行業。筆者希望在此提醒，如果想在香港成為地產代理，必須在相關資格考試中考獲合格成績，同時符合法例下發牌條件，才會獲地監局批給牌照。當然，入行後還要面對很大的競爭。

物業交易通常涉及大額金錢交易，當中涉及需向政府繳納的印花稅金額也不是一個小數目。在物業買賣的交易中，買方通常是負責繳納所有印花稅項的一方，而所支付的金額則有機會影響其財務預算及其購買決定。因此，筆者希望提醒物業買家，不應只依賴地產代理所提供的資料或建議，而應自行就需繳納何種印花稅及涉及金額作出資料搜集，以免大失預算。

「一簽好到尾，再簽，人人笑咪咪」，不知這句對白對大家來說是否有點耳熟？這是近期地監局在電視重播的一段宣傳短片的部分對白，提醒公眾在香港買賣或租賃住宅物業時，應委託持牌地產代理及與地產代理簽立「地產代理協議」（俗稱「睇樓紙」或「放盤紙」），列明雙方權責，以保障雙方權益，減少地產代理與客戶之間引起爭拗。

近日有一些由地產代理業界推出的電子平台或手機程式，宣傳可令地產代理及物業賣家便利地簽立地產代理協議。筆者明白，在通訊越來越追求速度的年代，涉及物業交易的不同層面都可能有電子化的趨勢；然而，買賣物業始終不同一般網購，涉及金額巨大，筆者希望提醒地產代理及消費者，在使用電子化服務時要特別留神，不要忽略一些重要細節。

為讓消費者了解購買香港境外物業所涉及的風險和注意的事項，筆者上回已提及其中三大考究要點，包括：置業地點、選擇物業及購買方法。接下來，我們繼續為大家講述餘下兩點，相信亦是最多人關注，分別是融資安排和投資回報。

購買香港境外物業，尤其是未建成的物業，絕非簡單事宜。特別是對一般市民大眾而言，所牽涉到的法例和接收到的資訊繁複。消費者在作出購買決定前，應格外留神及多主動了解相關資訊，以保障自身權益。

在港銷售境外物業的活動近年愈來愈多，不少香港買家及投資者基於不同原因，購買不同地區的境外物業。然而，由於「隔山買牛」存在高風險和不明朗因素，市民作出購買的決定時必須小心謹慎，而地產代理監管局（「監管局」）亦在近年不斷向消費者作出教育。

地產代理公司不可就其地產代理業務刊登具誤導性資訊的廣告，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

在處理物業買賣過程中，地產代理會向客戶索取身份證明文件並備存其副本。由於涉及個人資料，客戶難免會產生疑慮，但希望消費者明白，此舉是為了符合法例訂明的要求。

地產代理在參與一手住宅物業銷售時，不得向準買家提供或提出提供貸款，不論是否用以游說準買家簽訂臨時合約或作任何其他用途，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

不少市民選擇租樓居住而不置業，租樓過程看似比買樓簡單，但物業租賃其實也有不少細節需要留意。因此，地產代理監管局（簡稱監管局、下同）建議消費者透過委託持牌地產代理協助租樓，同時與代理簽訂「地產代理協議」，以保障雙方的權益及釐清權責。

地產代理在處理物業交易時，應協助買賣雙方釐清交易細節，包括物業維修費的繳付責任，並須採取適當措施保障客戶利益，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

不少業主會透過持牌地產代理，為自己物業尋找合適的買家或租客。為了減少與地產代理可能引起爭拗的機會，業主在委託地產代理放售或放租住宅物業時，應與地產代理訂立適用於出售或出租香港住宅物業用的地產代理協議（即「表格3」或「表格5」），亦即坊間俗稱的「放盤紙」。

地產代理不可在未經許可下於公眾場所張貼廣告招貼或海報，這行為不但有可能觸犯《公眾衛生及市政條例》，更會對行人及其他道路使用者造成滋擾。這違規行為會導致被監管局紀律處分。

地產代理必須時刻保持誠信，尤其不可以不正當手法向客戶收取金錢，否則會嚴重破壞行業聲譽，並會被地產代理監管局紀律處分。

置業為不少人心目中的人生大事，由於所涉金額龐大，故準買家在決定購買物業之前，應細心考慮多項相關的因素，除了樓價之外，還有物業的狀況、地理位置、毗鄰環境等。因此，親身視察物業是置業前一個十分重要的環節。

地產代理不可安排客戶在重要條款漏空的臨時買賣合約（「臨約」）上簽署，否則有機會被地產代理監管局紀律處分。

地產代理不得向準買家就按揭條款作出任何失實陳述或承諾，否則有可能被地產代理監管局紀律處分。

地產代理在處理物業交易時，應通知買方有關物業附有的建築命令及購買該物業的風險，並提醒買方在簽署臨時買賣合約（「臨約」）前先諮詢法律意見，否則有可能被監管局紀律處分。

地產代理在處理位於鄉郊土地的物業交易時，必須小心查證有關物業的業權及是否可供轉讓或出租，否則有可能令客戶蒙受損失，因而被地產代理監管局紀律處分。

地產代理除了要提升自己的專業能力外，亦應緊記保持良好的道德和操守水平，始可獲取公眾的尊重。倘若向客戶惡言相向、甚至粗言穢語的話，不但會令整個行業的形象受損，更有可能被監管局紀律處分。

地產代理在向客戶提及有關物業印花稅的事宜時，必須謹慎及避免向準買家作出任何誤導性陳述，否則有可能被監管局紀律處分。

地產代理不得向客戶提供有關任何可能屬於違例建築工程的誤導性資料，並應建議客戶尋求法律及專業意見，否則有可能被監管局紀律處分。

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